A-Z Lexikon

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Das umfangreiche A-Z Lexikon, in dem viele Fachbegriffe rund um den Kauf erläutert werden

Abgeschlossenheitsbescheinigung – Bausparsofortdarlehen

Abgeschlossenheitsbescheinigung
Abschlußgebühr
Abschreibung
Abschreibung – degressive
Abschreibung – lineare
Annuitätendarlehen
Anschaffungskosten
Arbeitnehmersparzulage
Auflassung
Auflassungsvormerkung
Aufteilungsplan
Bauabzugssteuer
Baufertigstellungsversicherung
Bauhelferversicherung
Bauherrenhaftpflicht
Bauleistungen
Bauleistungsversicherung
Bauspardarlehen
Bausparguthaben
Bausparsofortdarlehen

Bausparsumme – Feuerrohbauversicherung

Bausparsumme
Bauspartarif
Bausparvertrag
Bauzeitzinsen
Beleihung
Beleihungsgrenze
Bereitstellungszinsen
Damnum
Disagio
Effektivzins
Eigenheimzulage
Eigenkapital
Eigenkapitalanteil
Eigentümerversammlung
Eigentumswohnung
Elementarschadenversicherung
Erhaltungsaufwand
Erschließungskosten
Fertigstellungsbürgschaft
Feuerrohbauversicherung

Fördergelder – Notaranderkonto

Fördergelder
Freigabeversprechen
Gemeinschaftsordnung
Gewährleistungsbürgschaft
Grundbuchamt
Grunderwerbssteuer
Grundpfandrecht
Grundschuld
Grundschuldbestellung
Grundsteuer
Hausratversicherung
Herstellungskosten
Hypothek
Hypothekendarlehen
Hypothekenpfandbrief
Instandsetzungskosten
Kinderzulage
Miteigentumsanteil
Nominalzins
Notaranderkonto

Notargebühren – Wertermittlung

Notargebühren
Prolongation
Restschuldversicherung
Restwertmethode
Sondereigentumsanteil
Sondernutzungsrecht
Sondertilgungen
Teilauszahlungszuschläge
Teilungserklärung
Termingelder
Tilgung
Umschuldung
Verkehrswert
Verkehrswertmethode
Vertragserfüllungsbürgschaft
Vollstreckungsunterwerfung
Vorfälligkeitsentschädigung
Vorschaltdarlehen
VWL – Vermögenswirksame Leistungen
Wertermittlung

Wertermittlungsgebühren – Zuteilungstermin

Wertermittlungsgebühren
Wirtschaftsauskunftei
Wohngebäudeversicherung
Wohnungsbauprämie
Zielbewertungszahl
Zinsbindungsfrist
Zuteilungstermin

Warum ist der Makleralleinauftrag so wichtig?

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Gut beraten ist bei Immobiliengeschäften, wer einem leistungsfähigen Makler einen Alleinauftrag erteilt

Der Makleralleinauftrag

Mit dem Makleralleinauftrag verpflichten Sie den Makler für die Vertragslaufzeit zu intensiven Bemühungen, um den gewünschten Kauf oder Verkauf zu einem guten Abschluss zu bringen. Zu den Aktivitäten des Maklers zähle etwa, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Im Gegenzug verzichte der Auftraggeber darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten. Der Makler stelle bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen und seine Marktkenntnisse sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden.

Risiken ohne Makleralleinauftrag

Anders gestaltet sich die Situation beim allgemeinen Auftrag. Dieser verpflichte einen Makler zu keinen besonderen Aktivitäten, um den Auftrag voranzutreiben. Er könne einfach abwarten, ob sich zufällig ein geeigneter Interessent meldet. Werden, wie es bei Allgemeinaufträgen immer noch geschieht, verschiedene Makler parallel beauftragt, riskiere der mögliche Käufer, am Ende mehrmals die volle Provision bezahlen zu müssen. Zudem bestehe die Gefahr, dass eine von mehreren Seiten angebotene Immobilie „zu Tode angeboten“ werde. So sei immer wieder festzustellen, dass die gleiche Immobilie im Anzeigenteil der gleichen Zeitung mehrfach inseriert werde, teilweise sogar mit unterschiedlichen Preisen. Dies lasse weder das Objekt selbst noch die Verkaufsabsicht des Eigentümers als besonders vertrauenswürdig erscheinen.

Nur beim Alleinauftrag steht einem Kunden die volle Maklerleistung zu. Darauf sollte bei der immer komplizierteren Materie niemand leichtfertig verzichten.

Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung

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Sie wollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen?

Bei diesen Tipps handelt es sich nicht um eine Rechtsberatung. Sofern Sie Tipps zu Kaufverträgen und Rechtsfragen benötigen, empfehlen wir Ihnen unsere Links zum Thema Recht. Diese Tipps sollen Ihnen helfen Ihnen, Ihre Wohnung gut zu verkaufen.

Bereiten Sie sich auf die Kontaktaufnahme mit den Kaufinteressenten vor

Halten Sie wichtige Unterlagen für die Kaufinteressenten bereit wie:

  • Lagebeschreibung
  • Grundriss
  • Teilungserklärung
  • Die letzten aktuellen Protokolle der Eigentümerversammlung ( Wohnung )!
  • Aktuelle Betriebskostenabrechnung
  • Baubeschreibung, sofern vorhanden
  • Ansprechpartner wie Hausmeister, Hausverwaltung, Notar
  • Kaufvertrag
  • Ihre Kontaktdaten wie Adresse, Erreichbarkeit

Bereiten Sie sich auf die Fragen der Kaufinteressenten vor, wie:

  • wo liegt das Haus/ die Wohnung genau (Lage, Stockwerk, Ausrichtung)
  • Beschreibung des Wohnumfeldes, der Nachbarschaft
  • warum wollen Sie das Haus / die Wohnung jetzt verkaufen, warum haben Sie das Haus / die Wohnung gekauft?
  • In welchem Zustand ist das Haus / die Wohnung? Gibt es Reparaturaufwand, Modernisierungsbedarf? Wenn ja, sind diese Aufwendungen betragsmäßig bezifferbar? (Vielleicht ist es sinnvoll, wenn Sie die eine oder andere Reparatur ausführen lassen – bevor Sie das Haus / die Wohnung verkaufen. Achten Sie daher auch auf die Äußerlichkeiten Ihres Hauses / der Wohnung und überlegen Sie, ob die „Braut hübsch genug ist“.)
  • Wie hoch sind die Rücklagen der Gemeinschaft, was wurde bisher davon für Reparaturen/Instandhaltungen verwendet?
  • Ist der Kaufpreis verhandelbar?

Klären Sie, wann Sie die Haus und Wohnungsbesichtigungen mit den Interessenten durchführen können. Sollten Sie selbst hierzu nicht in der Lage sein, sollten Sie jemand mit der Durchführung der Wohnungsbesichtigung betrauen, der sachlich kompetent ist und möglichst verkäuferisches Talent besitzt. In diesem Fall rate ich Ihnen, einen Makler/eine Maklerin, der/die Ihnen sympathisch ist, einzuschalten.

Das sollten Sie zu Ihrer Vorbereitung tun

Bereiten Sie einige Mappen mit den wichtigsten Infos zum Haus /Wohnung vor, damit Sie diese Infos kurzfristig an die Interessenten weiterleiten können. In der Regel werden die Interessenten mehrere Häuser / Wohnungen besichtigen. Wenn Sie sofort einen Grundriss oder Kopien des letzten Protokolls der Eigentümerversammlung an die Interessenten weitergeben können, dann kann sich der Interessent womöglich weitere Wohnungsbesichtigungen sparen und entscheidet sich schneller. Das bringt Ihnen Zeitvorteile.

Das ist ebenfalls sinnvoll:

  • Vergleichen Sie Ihr Angebot mit anderen Angeboten am Markt und suchen Sie eine Vergleichswohnung/ Haus Das hilft Ihnen sowohl bei der Gestaltung Ihres Angebotes, als auch bei der Formulierung Ihrer Anzeige.
  • K lären Sie mit Ihrem Notar, welche Punkte in den Kaufvertrag aufgenommen werden sollen und leiten Sie ggf. die Teilungserklärung und vorhandene Pläne an Ihn weiter. Wann kann der mögliche Erwerber in das Haus / die Wohnung einziehen? Wann können Sie frühestens mit der Kaufpreiszahlung rechnen? Wie wird der Verkauf abgewickelt?
  • Haben Sie noch Hypothekendarlehen auf der zu verkaufenden Wohnung? Sie sollten dann auch Ihre finanzierende Bank von Ihrer Verkaufsabsicht in Kenntnis setzen. Eventuell müssen Sie klären, wie Ihre Wohnung von den Darlehens-belastungen befreit werden kann oder ob es möglich und sinnvoll ist, die Belastungen an einen möglichen Käufer weiterzugeben. Sofern Sie Ihre Wohnung entschulden müssen, ist dies in der Regel mit Kosten für Sie verbunden.

Wie soll ich den Kaufpreis für mein Haus / Wohnung festsetzen?

Schauen Sie sich zunächst im Haus , in dem die Wohnung sich befindet, um. Vielleicht hat ein Nachbar in Ihrem Haus erst kürzlich eine Wohnung verkauft, dann empfehle ich Ihnen, Kontakt mit diesem Nachbarn aufzunehmen und Ihn hinsichtlich seines Verkaufserfolges zu befragen. Wenn Sie niemanden aus dem Haus kennen, und nicht wissen, welche Veränderungen in der Eigentümerschaft erfolgt sind, kann Ihnen hierzu sicherlich auch der Hausverwalter Auskunft geben.

Eine weitere Möglichkeit für die Hilfestellung bei der Kaufpreisgestaltung könnte Ihnen eine Vergleichswohnung, die ebenfalls am Markt angeboten wird, bieten.
Dazu sollten Sie einige Wochen die Anzeigen für Eigentumswohnungen studieren und für Wohnungen, die mit Ihrer Wohnung hinsichtlich Lage, Baujahr und Größe vergleichbar sind, einmal die zugrunde liegenden m²-Preise ausrechnen. Dadurch erhalten Sie eine Bandbreite von Preisen, die Sie zum Vergleich dann auf Ihre Wohnung übertragen können, indem Sie die ermittelten m²-Preise mit der Wohnfläche Ihrer Wohnung multiplizieren.

Allerdings entsprechen diese Preise nur den Vorstellungen der Anbieter; denn welcher Kaufpreis schließlich mit dem Käufer ausgehandelt wurde, werden Sie nicht aus dem Inserat erfahren. Sie sollten diese Methode daher nur bedingt anwenden. Auf jeden Fall sollten Lage und Baujahr Ihrer Wohnung mit der Vergleichswohnung übereinstimmen, sonst hinkt Ihr Vergleich schneller, als dass er Ihnen dienen könnte.

Um den genauen Preis für Ihre Wohnung festzulegen, können sich auch Zu- und Abschläge zu den Vergleichspreisen ergeben, je nachdem, wie Sie Ihre Wohnung hinsichtlich Ausstattung, Zustand, Instandhaltungsbedarf und Umfeld zu den Vergleichswohnungen einschätzen.

Es kann für Sie auch hilfreich sein, wenn Sie stichprobenartig eine angebotene Vergleichswohnung besichtigen. Wenn Sie diesen Rat annehmen, möchte ich Sie aber bitten, dem Anbieter Ihre Absicht vorher anzukündigen und ihn zu bitten, seine Wohnung kurz anzuschauen zu dürfen. Sonst hält er Sie womöglich für einen Kaufinteressenten und ärgert sich, wenn sich dann herausstellt, dass Sie gar nicht kaufen wollen.

Scheuen Sie sich nicht, auch professionellen Rat einzuholen. Sie können z.B. den Immobilienfachmann von Ihrer Hausbank befragen, wie im Moment die Marktlage für Häuser und Eigentumswohnungen am Ort aussieht, sofern die Bank dort Ihren Sitz hat. Natürlich können Sie auch einen Makler einschalten. Inseriert ein Makler solche Wohnungen / Häuser die Sie auch als Vergleichswohnung für Ihre Wohnung entdeckt haben? Dann kann es sich durchaus für Sie empfehlen, auch Ihre Wohnung/ Haus über diesen Makler zu veräußern.

Natürlich können Sie auch ein Wertgutachten für Ihr Haus / Wohnung einholen. Das empfiehlt sich insbesondere, wenn Sie das Haus / Wohnung z.B. umfassend modernisiert haben oder schon sehr lange besitzen oder sich mit der Kaufpreisbestimmung schwer tun. Das kann jedoch einige hundert Euro kosten.

Führen Sie Besichtigungen organisiert und ohne Zeitdruck durch

  • Geben Sie dem Interessenten die Möglichkeit, Sie kurzfristig auch von unterwegs erreichen zu können. Orts unkundige Interessenten erscheinen manchmal unbeabsichtigt verspätet zum Besichtigungstermin. Geben Sie Ihre Handy -Nr. bekannt, damit der Interessent Sie über eine mögliche Verzögerung auch informieren kann, wenn Sie schon zum Termin unterwegs sind.
  • Ist Ihre Haus / Wohnung auch zu finden? Machen Sie ein Schild an die betreffende Türglocke, damit die Interessenten bei der richtigen Wohnung läuten. Ggf. ist zusätzlich auch ein Hinweisschild im Treppenhaus sinnvoll.
  • Nehmen Sie sich möglichst viel Zeit für den Interessenten: Es ist durchaus keine Seltenheit, dass Sie für einen ernsthaften Interessenten eine Stunde oder mehr benötigen. Es kann auch sein, dass der Interessent das Haus / die Wohnung mehrmals zu verschiedenen Tageszeiten besichtigen will. Freuen Sie sich darüber, denn das ist ein Zeichen für ernsthaftes Interesse. Zeigen Sie dem Interessenten auch die zur Wohnung gehörenden Nebenräume wie Keller, Dachboden oder Parkstellplatz.
  • Weisen Sie den Interessenten auf Besonderheiten in des Hauses / der Wohnung hin: Es gibt in Ihrem Haus / Wohnung Abweichungen von der Norm? Oder har das Haus / die Wohnung hat besondere Ausstattungsmerkmale? Dann sollten Sie den Interessenten ruhig darauf hinweisen. Sie bauen dadurch Vertrauen auf, weil Sie auch ohne die Nachfrage des Interessenten ihm diese Details mitgeteilt haben.

Geben Sie dem Interessenten die Möglichkeit, das Haus / die Wohnung zu inspizieren

Manche Interessenten klopfen Wände ab, öffnen Fenster, lassen Wasserhähne laufen, stellen die Heizung an und wollen jede noch so kleine Ecke des Hauses / der Wohnung inspizieren und abmessen, ob Ihr Kleiderschrank wirklich reinpasst. Halten Sie für solche Interessenten unbedingt ein Maßband, falls erforderlich eine Haushaltsleiter, Handschuhe und ggf. weitere Utensilien bereit. Dadurch machen Sie ihnen eine Freude und tragen wesentlich zur Entscheidungsfindung bei.

Lassen Sie sich ggf. unterstützen!

Nehmen Sie einen Familienangehörigen oder eine Person Ihres Vertrauens zur Durchführung der Besichtigung mit, insbesondere, wenn Sie wenig Erfahrung damit haben. Aber machen Sie unbedingt klar, welche Fragen nur Sie beantworten wollen. Manche Helfer neigen dazu, übereifrig zu werden und kommen regelrecht in eine „Erzählstimmung.“ Das kann schnell unpassend oder lästig für den Interessenten werden.

Werten Sie jede Besichtigung für sich aus

Was war gut, was war schlecht? Gab es Fragen, die Sie nicht beantworten konnten oder mit denen Sie nicht gerechnet haben? Wie lange hat die Besichtigung gedauert? Woher kam der Interessent? Was sucht er konkret? Wenn Sie diese Fragen für sich beantworten, können Sie das nächste Mal vielleicht besser vorbereitet in den Termin gehen. Informationen zum Interessenten liefern Ihnen womöglich Anhaltspunkte, für wen das Haus / die Wohnung besonders gut geeignet sein könnte. Darauf können Sie dann in Ihrem Inserat ggf. noch stärker hinweisen.

Bitten Sie die Interessenten um ein möglichst kurzfristiges Feed-back.

In der Regel wird der Interessent Ihnen von sich aus Bescheid geben. Warten Sie darauf, aber vertrauen Sie nicht darauf, dass er Sie in jedem Fall informiert. Erfahrungsgemäß dauert es maximal eine halbe Woche, bis der Interessent für sich entschieden hat, ob er das Haus / die Wohnung möchte. Hören Sie dann immer noch nichts von Ihm, halte ich es für sinnvoll, nicht länger zu warten und auch nicht nachzuforschen sondern gleich weiter zu suchen.

Werten Sie das erhaltene Feed-back sachlich aus: Ist das Haus / die Wohnung dem Interessenten zu laut? Zu teuer? Zu groß? Daran können Sie zwar für den Interessenten nichts ändern, aber vielleicht sollten Sie Ihr Inserat umformulieren oder zusätzliche Punkte aufnehmen?

Damit müssen Sie rechnen

  • Der Verkauf Ihres Hauses / Wohnung kann länger dauern, als Sie angenommen haben. Je nach Marktlage kann es bis zu 1,5 Jahren oder länger dauern.
  • Die aktuelle Jahreszeit kann sich nachteilig auf Ihre Vertriebsabsicht auswirken. Beispielsweise kann es im Winter schwieriger sein, ein Haus / Wohnung zu veräußern, wenn das Wetter recht matschig und trüb ist. Dagegen steigt die Kauflaune mancher Leute im Frühling, wenn es grün und heller geworden ist. Ich persönlich habe z.B. die Erfahrung gemacht, dass der Herbst neben dem Frühjahr die beste Zeit für einen Wohnungsverkauf ist.
  • Manche Interessenten wollen vorher zur Probe übernachten, um festzustellen, ob die Wohnung zu ihnen passt. Man kann, man muss aber nicht jeden Wunsch erfüllen. Eine Zustimmung zu einer Übernachtung würde ich z.B. erst dann geben, wenn der Interessent eine Finanzierungszusage für die Wohnung vorlegen kann und wenn sicher ist, dass er nach einer guten Nacht, die er in Ihrer Wohnung womöglich verbringt, die Wohnung auch kaufen will. Sollte dies aber nur einer von noch mehreren Punkten sein, die der Interessent klären möchte, dann empfehle ich Ihnen, erst alle anderen offenen Punkte zu klären. Will er dann immer noch übernachten, sollte er Ihnen einen kurzfristigen Notartermin in Aussicht stellen. Außerdem empfehle ich Ihnen, ein Sicherheitspfand wie den Personalausweis gegen die Aushändigung des Wohnungsschlüssels einzufordern. Abschließend können Sie für diesen Fall ruhig klären, ob der Interessent auch bereit ist, die möglichen Kosten für die Übernachtung z.B. anteilig zur Monatsmiete zu bezahlen. Im Falle des Erwerbs können Sie ja dann die Übernachtungskosten mit dem Kaufpreis verrechnen.

Mietrecht …

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Der Mietvertrag – darauf sollten Sie achten


Am Ende der Suche nach einer Wohnung oder einem Mieter steht der Mietvertragsabschluss. Damit Ihr Mietvertrag auch für ein problemfreies Vertragsverhältnis steht, sollten Sie folgende Regeln beachten:

Grundregel:

Mieter und Vermieter dürfen ihren Mietvertrag im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften frei gestalten. Die Mietrechtsparagraphen des BGB finden dann Anwendung, wenn die Parteien nichts weiter vereinbart haben. Abweichungen von den Bestimmungen des BGB sind zwar erlaubt, allerdings gibt es eine Reihe von Rechten und Schutzbestimmungen, die nicht zum Nachteil des Mieters im Mietvertrag oder in einer sonstigen Vereinbarung abgeändert werden dürfen.

Das sollten Sie beachten:

Vor Vertragsabschluss sollte das Mietobjekt besichtigt werden. Die Beschaffenheit der Wohnung sollte in einem Übergabeprotokoll festgehalten und zum Bestandteil des Mietvertrages gemacht werden. Darin werden üblicherweise Mängel festgehalten und die Zählerstände von Wasser, Strom und Heizung notiert. Ebenso wird notiert, welche Schlüssel und wie viele Schlüssel an den Mieter ausgehändigt werden.

Fragen des Mietalltags können in einer Hausordnung festgehalten werden, die ebenfalls Bestandteil des Mietvertrages wird. Darin können z.B. Regeln zur Nutzung von Spielplätzen, Fahrradkellern und Reinigungspflichten aufgestellt werden.

Der Vertragsabschluss sollte schriftlich formuliert werden. Dazu kann man auf einen Formularmietvertrag zurückgreifen, den es bei vielen Wohnungsverbänden, Haus- und Grundbesitzverbänden oder auch im Handel gibt.

Der Vorteil eines solchen Vertrages ist, dass kein zu regelnder Punkt von den Parteien übersehen wird.

Der Nachteil kann jedoch sein, dass wegen der häufigen Änderungen zum Mietrecht einzelne Formulierungen unwirksam sind. Achten Sie daher darauf, dass Sie einen möglichst aktuellen Formularmietvertrag erwerben.

Im Vertrag sind als wichtige Punkte zu regeln:

  • Wann beginnt das Mietverhältnis
  • Wer unterschreibt auf der Seite der Mieter den Vertrag
  • Ist eine Mietkaution zu leisten? Achtung: Höhe, Fälligkeit, Verzinsung und Anlage regelt das Gesetz (?551 BGB). Der Vermieter kann eine Mietkaution nur verlangen, wenn sie auch vereinbart worden ist.
  • Welche Bestandteile gehören zum Mietobjekt und können mitbenutzt werden, z.B. Keller, Fahrradbox, separater Waschplatz etc.
  • Schönheitsreparaturen, sowie weitere Pflichten und Rechte des Mieters,
  • Die Miethöhe, die sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten/Betriebskosten zusammensetzt und
  • Die Laufzeit des Vertrages.

Auch wenn man vieles regeln kann, denken Sie daran, dass auch die Art und Weise, wie Sie als Vertragsparteien miteinander kommunizieren, ihr Rechtsverhältnis durchaus positiv beeinflussen kann.

Die wichtigsten Bestimmungen zur Mietkaution

1. Die Mietkaution muss im Mietvertrag vereinbart sein

Der Vermieter kann eine Mietkaution nur verlangen, wenn sie zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart worden ist. Das Gesetz bestimmt jedoch

  • Die Mietkautionshöhe,
  • Die Fälligkeit,
  • Wie die Kaution zu verzinsen ist und
  • Wie sie vom Vermieter anzulegen ist.

2. Die Mietkaution muss verzinst werden

Diese Bestimmung gilt seit 1. Januar 1983. Auch Kautionen aus früher abgeschlossenen Verträgen müssen von diesem Termin an verzinst werden, falls nicht ausdrücklich im Vertrag eine Verzinsung ausgeschlossen ist.

3. Die zulässige Höhe der Mietkaution

Die Mietkaution darf höchstens drei Monatmieten betragen. Dabei ist die Kaltmiete zugrunde zu legen. Die Nebenkosten und die Betriebskosten dürfen bei der Mietkaution nicht veranschlagt werden.

4. Zahlungsmodalitäten für die Mietkaution

Soll die Sicherheit vom Mieter gezahlt werden, darf er die Kaution in drei gleichen Raten zahlen. Dabei ist die erste Rate bei Mietbeginn fällig, nicht früher.

5. Dafür hat der Vermieter Sorge zu tragen:

Der Vermieter muss die Kaution von seinem Vermögen getrennt aufbewahren. Dazu kann er ein Sonderkonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz eröffnen. Auch andere Anlageformen sind möglich, sofern sie von den Parteien vereinbart worden sind, wie z.B.

  • Bundesschatzbriefe oder
  • Fonds.

Auf alle Fälle muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Die Zinsen und Erträge müssen der Kaution zugeschlagen werden und stehen dem Mieter zu.

Ausnahme: Für Zimmer in Studenten- und Jugendwohnheimen besteht keine Verzinsungspflicht.

Von diesen Regelungen darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

Der Vermieter braucht die Kaution erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter auszuzahlen.

Wenn nach einem Verkauf der Mietwohnung der Vermieter wechselt, muss in jedem Fall der neue Vermieter dem Mieter am Ende die Kaution zurückzahlen. Dabei ist es egal, ob er die Kaution vom alten Vermieter erhalten hat oder nicht. Kann der neue Vermieter aber nicht zahlen, haftet auch der alte Vermieter noch für die Rückgewähr der Kaution weiter.

(Quelle: Bundesministerium der Justiz ? das neue Mietrecht 11/2005)

Schönheitsreparaturen – was regelt das Gesetz?

Zwar zählen Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz zu den Aufgaben des Vermieters, der Mieter kann sich aber gegenüber dem Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vertraglich verpflichten. Grundsätzlich sind die Mietvertragsparteien dann an diese Vereinbarung gebunden, sofern sie nicht gegen das Gesetz verstoßen..

In Formularmietverträgen können einzelne Formularklauseln unwirksam sein. Dazu gelten folgende Grundsätze:

Vermietung einer renovierten Wohnung

Bei Vermietung einer renovierten Wohnung ist grundsätzlich eine Vereinbarung zulässig, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auf seine Kosten vorzunehmen hat.

Für die Durchführung der Schönheitsreparaturen können im Mietvertrag folgende Fristen vereinbart werden:

  • Küchen, Bäder und Duschen: alle 3 Jahre.
  • Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten: alle 5 Jahre.
  • Andere Nebenräume: alle 7 Jahre.

Diese Fristen sind auch ein Anhaltspunkt, wenn keine konkreten Fristen vereinbart wurden.

Zulässig ist eine Kostenbeteiligung an späteren Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter vor Ablauf der Renovierungsfrist auszieht. Allerdings darf die Kostenbeteiligung nicht unangemessen sein.

Vermietung einer unrenovierten Wohnung

Wird eine nicht renovierte Wohnung vermietet, kann der Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn diese Verpflichtung erst nach Ablauf der genannten Fristen während der Mietzeit einsetzt.

Unwirksame Regelungen

Unwirksam ist die formularm??ige Vereinbarung einer Anfangsrenovierung.
Unwirksam ist die formularm??ige Vereinbarung, das der Mieter beim Auszug ohne Rücksicht auf die üblichen Fristen auf seine Kosten renovieren muss.

Umfang der Schönheitsreparaturen

Ist der Umfang der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht näher erläutert, so umfassen die Schönheitsreparaturen

  • das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken,
  • das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt dagegen z.B. das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden. Die Übernahme dieser Arbeiten kann nur individuell vereinbart werden.

Wenn der Mieter sich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet hat, so muss er beim Auszug renovieren, wenn

  • die Schönheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan ohnehin fällig wären oder
  • wenn Besch?digungen vorliegen, die ?ber den vertragsgem??en Gebrauch hinausgehen.

Hält sich der Mieter nicht an seine Renovierungsverpflichtungen, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auch Schadensersatz beanspruchen. Dann kann der Vermieter die Renovierung durch Handwerker vornehmen lassen.

(Quelle: Bundesministerium der Justiz ? das neue Mietrecht 11/2005)

Betriebskosten ? Was gehört dazu, was nicht?

Zu den Betriebskosten gehören:

  • Grundsteuer,
  • Kosten für Wasser,
  • Entwässerung,
  • Heizung,
  • Warmwasser,
  • Aufzug,
  • Müllabfuhr,
  • Schornsteinreinigung,
  • Straßenreinigung, Winterdienst,
  • Hausreinigung,
  • Gartenpflege,
  • Beleuchtung,
  • Sach- und Haftpflichtversicherung,
  • Hauswart,
  • Maschinelle Wascheinrichtungen,
  • Gemeinschaftsantenne und
  • Verteileranlage für ein Breitbandkabel.

Nicht zu den Betriebskosten gehören z.B. die Kosten für die Verwaltung.

Weil die Betriebskosten erheblich schneller gestiegen sind als die Mieten, werden sie bereits zweite Miete genannt.

Die Betriebskosten werden in der Regel im Mietvertrag gesondert aufgezählt und zusützlich zur Kaltmiete vereinbart.

Nur wenn keine solche Vereinbarung besteht, sind die Betriebskosten in der Miete enthalten.

Zulässig ist es, für Betriebskosten eine angemessene Vorauszahlung zu vereinbaren, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss.

Vereinbart werden kann auch eine Pauschale, die dann nicht abgerechnet wird. Sofern die Pauschale nicht mehr kostendeckend ist, kann der Vermieter die Pauschale nur dann erhöhen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist (? 560 Abs. 1 BGB)

Die meisten Vermieter und Mieter vereinbaren Betriebskostenvorauszahlungen, welche nach dem Gesetz (? 556 Abs. 2 BGB) angemessen sein müssen.

Betriebskostenabrechnung:

Der Vermieter hat die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Dabei hat er den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Beispiel: Der Vermieter darf z.B. nicht für ein Haus mit nur 2 Mietparteien gleich einen Hausmeister einstellen.

Spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode soll der Vermieter dem Mieter die Abrechnung über die Betriebskosten mitteilen. Danach kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Wie sind die Betriebskosten auf die Mieter umzulegen?

Grundsatz: Die Vertragsparteien können den Umlagemaßstab, nach dem die Betriebskosten umgelegt werden, vertraglich frei vereinbaren.

Die gebräuchlichsten Maßstäbe sind:

  • nach dem Verbrauch / nach dem Verursacher,
  • nach der Wohnfläche,
  • nach der Anzahl der Personen, die in einem Haus wohnen (weniger gebräuchlich)

Wenn die Vertragsparteien nichts vereinbart haben, dann gilt $? 556 a BGB. In diesem Fall ist der Wohnflächenmaßstab gesetzlich vorgeschrieben ? allerdings mit 2 Ausnahmen:

Ausnahme 1: Sie gilt für die Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung aus zentralen Anlagen einschließlich von Fernwasser und Fernwärme. Diese Kosten müssen nach der Verordnung über die Heizkostenabrechnung abgerechnet werden. Danach gilt als Faustregel, dass 50% bis 70% der Kosten für Heizung und Warmwasser nach dem jeweiligen Verbrauch abzurechnen sind.

Ausnahme 2: Sie gilt für alle Kosten, die bereits verursachungs- oder verbrauchsabhängig erfasst werden. Diese Kosten müssen dann auch verursachungs- oder verbrauchsabhängig abgerechnet werden, da dies der gerechteste und in der Regel auch der umweltfreundlichste Maßstab ist.

Deshalb gibt es hier auch eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass vertragliche Vereinbarungen über den Abrechnungsmaßstab vorgehen:

Der Vermieter kann nach § 556 a Abs. 2 BGB einseitig auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen, auch wenn im Mietvertrag bislang ein anderer Umlagemaßstab vereinbart war.

Was passiert, wenn die Betriebskosten steigen oder fallen?

Der Vermieter kann nach erfolgter Betriebskostenabrechnung eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen und die Vorauszahlung erhöhen (? 560 Abs. 4 BGB)

Das gleiche Recht auf Senkung der Betriebskostenvorauszahlung steht dem Mieter zu, wenn die letzte Betriebskostenabrechnung ergibt, dass die Betriebskosten gesunken sind.

(Quelle: Bundesministerium der Justiz ? das neue Mietrecht 11/2005)

Umzug

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Was wirklich wichtig ist bei der Umzugsvorbereitung

Wenn man innerhalb von 10 Jahren fast 10 mal umgezogen ist, wird man da nicht zwangsläufig zum Organisationsprofi? Mitnichten. Aber dafür um einige wesentliche Erfahrungen reicher. Daher meine persönlichen Erfahrungen und Tipps, wie Sie mit dem nächsten Ortswechsel besser fertig werden können:

1. Welche Habseligkeiten Ihres Haushaltes sind Ihnen wirklich wichtig?

Ist es das russische Teeservice, welches Sie von Ihrer Großmutter geerbt haben oder die massive Holzkommode, die Sie auf einem Flohmarkt erstanden haben? Erklären Sie diese Dinge bei den Umzugsvorbereitungen zu Ihrer Chefsache und kümmern Sie sich am Besten persönlich darum. Beaufsichtigen Sie das Verpacken und Verladen dieser Gegenstände, sofern Sie diese Sachen nicht gleich selbst verpacken und transportieren möchten. Schärfen Sie Ihren Umzugshelfern ein, dass bei diesen Artikeln höchste Vorsicht geboten ist. Bei den weniger wichtigen Gegenständen sollten Sie Ihren Keller danach überprüfen, ob wirklich alles, was Sie dort lagern, für Ihre Zukunft wichtig ist. Misten Sie aus und entsorgen Sie Dinge, die Sie schon länger als 3 Jahre nicht mehr benötigt haben.

2. Denken Sie an Ihre sozialen Kontakte

Dieser Punkt ist mir am schwersten gefallen und heute glaube ich, dass meine sozialen Kontakte am meisten unter diesen häufigen Umzügen gelitten haben. Aber was kann man dagegen tun? Im Grunde ist es das gleiche Vorgehen, wie mit Ihrer Einrichtung. Sie fragen sich also auch hier, wer Ihnen wirklich wichtig ist. Diese Personen sollten Sie möglichst persönlich kontaktieren, also anrufen, um sie über Ihren Umzug zu informieren. Ein Telefonat finde ich persönlicher, als eine E-Mail. Daran erkennt der andere übrigens auch, dass er Ihnen wichtig ist. Die bloße Benachrichtigung über eine Postkarte, die außer Ihrer neuen Adresse dem Adressaten nichts mitteilt, sollten Sie nur an solche Leute versenden, zu denen Sie die gleiche emotionale Beziehung pflegen wie zu einer Behörde.

Sprechen Sie Einladungen aus und organisieren Sie nach ihrem Umzug eine Party für Ihre Freunde. Im Zeitalter von Billigfliegern ist die räumliche Distanz häufig nur noch eine Ausrede, aber kein Hinderungsgrund für Ihre Freunde, Sie am neuen Ort zu besuchen.

3. Arbeiten Sie daran, sich am neuen Ort ein soziales Umfeld zuzulegen.

Also, erkunden Sie ihr neues Umfeld, lernen Sie ihren Bäcker, Metzger, Kiosk, Arzt, Ihren neuen Lieblingsitaliener, Ihr bevorzugtes Schuhgeschäft etc. kennen. Meistens bietet der neue Kollegenkreis erste Kontaktmöglichkeiten. Danach sind es örtliche Clubs, Parteien und Vereine, die Ihnen weitere Kontaktchancen bieten. Abschließend sei auf das Internet mit seinen zahllosen Kontaktmöglichkeiten über Foren und Single-Börsen hingewiesen. Darüber sollen sich schon manche Nachbarn kennen gelernt haben…

4. Schaffen Sie sich Ihre Wohlfühlatmosphäre

Da mein Geldbeutel von den häufigen Umzügen ziemlich strapaziert war, habe ich gar nicht erst angefangen, viel Zeit oder Geld in meine jeweiligen neuen 4 Wände zu investieren. Weder hatte ich dekorative Vorhänge, noch Teppiche noch maßgeschneiderte Möbel. Dafür waren mir mein Bettsofa, mein höhenverstellbarer runder Glastisch mit 4 Stahlrohrstühlen und mein Containerschreibtisch sowie meine Designer-Wohnzimmerlampe immer wieder Wohlfühlgaranten im neuen Heim. Diese Möbel, haben nicht nur alle Umzüge gut überstanden, sondern konnten in jeder Wohnung meiner Wahl untergebracht werden.
An dem runden Tisch konnte ich bis zu 6 Personen bewirten. Über die Glasplatte haben viele Leute nur den Kopf geschüttelt, weil jeder glaubte, das Teil sei ja so empfindlich. Dabei können Sie Holz genauso schnell verkratzen wie Glas. Kein Tisch lässt sich meiner Meinung nach so gut mit verschiednen Einrichtungsstilen kombinieren wie ein Glastisch.
Das Bettsofa mit einer starken Federkernmatratze ergab ausgeklappt eine Schlafstätte für 2 Personen. Es besaß an beiden Enden Armlehnen die über einen 90 Grad Winkel sowohl senkrecht nach oben, als auch vertikal als optische Verlängerung der Sitzfläche geklappt werden konnten. (Italienischer Hersteller, sein Name war Klip Klap) Als ich mir später ein richtiges Bett leistete, diente es als Wohnzimmersofa und konnte als Gästebett verwendet werden. Einziger Nachteil war, dass der Stoffbezug nicht abgezogen werden konnte.

Für eine individuelle Beleuchtung sorgte meine große Stehlampe mit Dimmer, ausreichend für ein Umfeld von 10 Quadratmetern.(Chimo, Aloys Engbert)

Solange Sie also auf Ihre Mobilität angewiesen sind, sollten Sie solche Möbel für Ihre Einrichtung wählen, die keine Sondermaße haben, von robustem Material sind und notfalls auch von Ihnen selbst auseinander und wieder zusammengebaut werden können.

Tipps und Tricks für den Umzug

Das Thema Umzug wird gewöhnlich mit viel Ärger, Stress sowie zeitlichem und kostenintensivem Aufwand verbunden. Umso wichtiger ist die sorgfältige Planung und Vorbereitung eines bevorstehenden Wohnungswechsels.

Einige Tipps im Überblick:

» Frühzeitig planen und vorbereiten

Die alte Wohnung muss oft schon Monate vor dem Umzug gekündigt werden, auch den Umzugstermin sollten Sie rechtzeitig mit der Spedition vereinbaren. Planen Sie rechtzeitig Ihren Umzugsurlaub.

» Monatswechsel meiden

Am Monatswechsel und besonders wenn er auf ein Wochenende fällt, wollen alle umziehen. Sie müssen deshalb damit rechnen, dass Termine bei Speditionen oder Leihwagen schwerer zu bekommen sind.

» Entrümpeln und Weggeben

Defekte und unbrauchbare Dinge sammeln sich im Lauf der Zeit besonders auf dem Dachboden, im Keller und in der Garage an. Diese Dinge sollten rechtzeitig vor dem Umzug umweltgerecht entsorgt werden. Für noch Brauchbares findet man bei karitativen Einrichtungen, über Flohmärkte oder Inserate in Anzeigenblättern Abnehmer. Damit spart man sich Platz im Möbelwagen und damit bares Geld.

» Einrichtungsplan erstellen

Schauen Sie sich die Einrichtung in Ihrer alten Wohnung genau an und legen Sie mit Hilfe des Einrichtungsplans fest, wo diese Einrichtungsgegenstände in der neuen Wohnung stehen sollen und überprüfen Sie, ob diese dort auch hinpassen. Auf www.umzuege.de finden Sie einen elektronischen Einrichtungsplaner, der Sie bei der Einrichtung der neuen Wohnung unterstützt.

» Transportsicherung für Geräte

Manche Haushaltsgeräte wie zum Beispiel die Waschmaschine werden durch eine Transportsicherung während des Verladens und der Fahrt geschützt. Schauen Sie in der Gebrauchsanleitung nach.

Aktuelle Vermieterurteile

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Aktuelle Vermieterurteile

Von A wie „Abfallgebühren“ bis Z wie „Zweige“ – 93 Gerichtsentscheide



Abfallgebühren

Auch wer alles kompostiert und keinen Müll macht, muss Abfallgebühren zahlen, weil selbst bei größer Sorgfalt Restabfälle nicht zu vermeiden sind.
(VWG Koblenz 7 K 543/04)

Abmahnung

Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt ausnahmsweise eine Abmahnung gegenüber dem säumigen Mieter voraus, wenn sich dem Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung der Miete nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit beruht. In diesem Fall war der Mieter nicht über das geänderte Zahlungsverhalten seines Untermieters informiert. Fehlt es bei einer solchen Sachlage an einer Abmahnung, so kann die Kündigung unwirksam sein, weil der Vermieter mit der Kündigung gegen Treu und Glauben verstößt.
(OLG Düsseldorf 10 U 109/03)

Alkoholberatungszentrum

Ist das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers in der Teilungserklärung als „gewerbliche Raumeinheit“ bezeichnet, so darf es ihm von den übrigen Eigentümern nicht untersagt werden, eine psychosoziale Beratungs- und Behandlungsstelle für Alkohol- und Drogenprobleme zu betreiben, wenn nicht zu erkennen ist, dass die Belästigungen der Bewohner durch die Hilfe Suchenden größer ausfallen könnten als durch „normalen“ Gewerbebetrieb.
(LG Freiburg 4 T 49/03)

Altbausanierung

Wird in einem Altbau in die Speisekammer einer Wohnung ohne Bad eine Dusche installiert, so kann der Vermieter keine Mieterhöhung verlangen. Nach dem Berliner Mietspiegel handelt es sich bei der Maßnahme nicht um die Errichtung eines Bades.
(AG Berlin-Mitte 7 C 517/02)

Aquarium ausgelaufen

Fügt ein Mieter seinem Nachbarn Schaden zu, haftet dafür nicht der Vermieter. Ein Fischfreund hatte ein Aquarium aufgestellt, aus dem Wasser in die darunter liegende Wohnung lief. Der Mieter dieser Wohnung wollte vom Vermieter Ersatz seiner Schäden. Das Gericht befand, dass diesem das Fehlverhalten des Nachbarn nicht zuzurechnen sei. Der geschädigte Mieter müsse sich an den Verursacher halten.
(OLG Köln 22 U 139/03)

Aufzugseinbau

Lässt ein Vermieter in sein sechsgeschossiges Mehrfamilienhaus einen Aufzug einbauen, so kann er die Kosten (hier 140.000 Euro) auf seine Mieter abwälzen. Das Gericht bewertete den Einbau als sinnvolle Investition, gegen die die Mieter nichts einwenden könnten.
(LG Hamburg 333 S 81/01)

Bausumme

Vereinbaren die Vertragsparteien eines Architekten- oder Ingenieurvertrages eine Bausumme als Beschaffenheit des geschuldeten Werkes, dann bildet diese Summe die Obergrenze der anrechenbaren Kosten für die Honorarberechnung.
(BGH Karlsruhe VII ZR 362/01)

Bedarfsbewertung

Im Rahmen der Bedarfsbewertung sind die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1996 maßgebend, auch wenn die Grundstückspreise bis zum Feststellungszeitpunkt gesunken sind. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes des bebauten Grundstücks oder des Grund und Bodens eines Grundstücks kann nicht durch den einheitlichen Verkaufspreis für zehn Grundstücke mit darauf errichteten Mietwohnhäusern erbracht werden. Im Rahmen der Ermittlung des gemeinen Wertes des Grund und Bodens darf weder der tatsächlichen Bebauung noch wegen einer für diese geltenden Mietpreisbindung ein Abschlag vorgenommen werden.
(BFH München II R 63/03)

Beeinträchtigung durch Wärmeschutz

Nehmen die Wohnungseigentümer im Rahmen einer Instandsetzungsmaßnahme (Anbringung eines Vollwärmeschutzes) bauliche Veränderungen vor, die über eine ordnungsmäßige Instandsetzung hinausgehen und einen Wohnungseigentümer mehr als nur unerheblich beeinträchtigen (Anbringung eines Geländers über der Terrassenbrüstung), kann dieser Wohnungseigentümer grundsätzlich Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. Dem Anspruch kann, wenn die Kosten eines Rückbaus in keinem angemessenen Verhältnis zu den Beeinträchtigungen stehen, der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegenstehen. In diesem Fall kann ein Anspruch auf Ausgleich des durch die Beeinträchtigung verursachten Wertverlustes des betroffenen Wohnungseigentums in Betracht kommen.
(BayObLG München 2 Z BR 134/02)

Begründung der Kündigung I

An eine Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges dürfen keine zu hohen und übertriebenen formalistischen Anforderungen gestellt werden. Vielmehr soll durch den Begründungszwang nur sichergestellt werden, dass der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat.
(LG Berlin 65 T 102/02)

Begründung der Kündigung II

War der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug, reicht es zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn der Zahlungsverzug und der gesamte Betrag der rückständigen Miete angegeben sind. Daran ändert sich nichts, wenn der Vermieter der Kündigung zusätzlich einen nicht näher erläuterten Auszug aus dem Mieterkonto beigefügt hat.
(BGH Karlsruhe VIII ZB 31/04)

Betriebskosten bei Leerstand

Die Betriebskosten einer leer stehenden Wohnung trägt der Vermieter. Er darf sie nicht auf die vermieteten Wohnungen umlegen. In diesem Fall hatte es in einer leer stehenden Wohnung einen Rohrbruch gegeben, in dessen Folge die Wasserkosten in die Höhe schnellten. Diese wollte der Eigentümer durch Änderung des Umlageschlüssel auf alle im Haus verbliebenen Mieter abwälzen, was das Gericht untersagte.
(AG Weißenfels 1 C 127/03)

Dachlawinen

Der Fahrer einer Dienstlimousine hatte sein Auto unter einer Dachgarage geparkt, das dann unter einer Dachlawine begraben wurde. Für Lackschäden und Beulen wollte der Autoeigentümer den Hausbesitzer haftbar machen. Das Gericht entschied dagegen. Dass Immobilienbesitzer vor Dachlawinen warnen oder diese verhindern, gelte nur, wenn nach der Schneelage des Ortes oder Beschaffenheit des Gebäudes eine überdurchschnittliche Gefahr bestehe oder die kommunale Ordnungsbehörde Warnvorschriften erlassen habe.
(OLG Hamm 13 U 49/03)

30 Schlangen

Ein Wohnungseigentümer hielt unter anderem 30 Giftschlangen und mehrere Pfeilgiftfrösche. Der Nachbar ekelte sich. Das Gericht sprang ihm zur Seite. Eine derart latente Bedrohung bräuchten die Nachbarn nicht hinzunehmen. Diese Art der Tierhaltung sei nicht mehr als ordnungsgemäßer Gebrauch der Eigentumswohnung einzustufen. Trotz artgerechter, sicherer Unterbringung könne nicht ausgeschlossen werden, das Tiere unkontrolliert entwichen. Die Reptilien mussten entfernt werden.
(OLG Karlsruhe 14 Wx 51/03)

Drohende Baumschäden

Der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem sich durch eine kommunale Baumschutzsatzung geschützte Bäume befinden, kann ungeachtet des öffentlich-rechtlichen Charakters der Satzung (BGB) von dem Nachbarn Unterlassung von Baumaßnahmen verlangen, welche in die Substanz der Bäume eingreifen und deren Bestand gefährden.
(OLG Köln 19 U 120/03)

Eigenheimzulage

Für die Gewährung der Eigenheimzulage ist das Datum des Baubeginns von entscheidender Bedeutung. Dazu kann unter anderem das Eingangsdatum des Bauantrags bei der zuständigen Behörde den Ausschlag geben. Das Gericht hat entschieden, dass ein Bauantrag auch dann ordnungsgemäß und fristgerecht gestellt wurde, wenn er unmittelbar bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, etwa dem Landkreis, eingegangen ist. Eigentlich ist nämlich vorgeschrieben, ihn bei der Gemeinde einzureichen.
(BFH München III R 52/00)

Eisglätte

Bei überdachten Parkplätzen muss der Betreiber dafür sorgen, dass Eisstellen umgehend beseitigt werden.
(OLG Hamburg 14 U 172/03)

Ex-Vermieter muss einstehen

Verkauft eine Wohnungsbaugesellschaft Wohnungen an ein anderes Unternehmen, so darf sie mit den Mietern nicht die Vereinbarung treffen, dass die an den neuen Besitzer überwiesenen Mietkautionen – sollten sie vom neuen Unternehmen nicht gezahlt werden – nicht mehr von ihr gefordert werden können, da das die Mieter unangemessen benachteiligt und gegen geltendes Recht verstößt.
(LG Kiel 2 O 278/03)

Ferienparkbetriebsrecht

Es besteht kein Anspruch auf Löschungsbewilligung für im Kaufvertrag über eine Ferienwohnung verschwiegenes Ferienparkbetriebsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit.

Ein Ferienparkbetriebsrecht, wonach eine Eigentumswohnung nur als Ferienwohnung bewirtschaftet und einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zur Verfügung gestellt werden darf und wonach allein dem Berechtigten die Verwaltung und Vermietung der Wohnung, die Wärmeversorgung, der Betrieb einer Kabelfernseh- und einer Telefonanlage obliegt, kann Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein.
(BGH Karlsruhe V ZR 304/02)

Fogging

Für die unaufklärbare Ursache einer Schwärzung der Wohnung (Fogging) trägt der Vermieter die Beweislast.
(LG Berlin 64 S 457/01)

Gebrauchsberechtigung

Hat ein Wohnungseigentümer durch einen gerichtlichen Beschluss eine „Gebrauchsberechtigung“ für eine Grundstücksfläche zum Abstellen seines Fahrzeugs erwirkt, so kann er diesen Beschluss einsetzen, um gegen einen anderen Wohnungseigentümer vorzugehen, der die Fläche zum Lagern von Gegenständen benutzten will, unabhängig davon, ob die rechtlichen Verhältnisse an der Teilfläche endgültig geregelt sind.
(BayerObLG München 2 Z BR 9/04 – aus Haus & Grund Nov. 2004, S. 29)

Gebühr für Mietvertrag?

Ein Vermieter hatte für das Ausfüllen des Mietvertrages vom Mieter eine „Vertragsausfertigungsgebühr“ in Höhe von 301,60 DM verlangt. Doch daran hatte er nicht lange Freude. Der Mieter verlangte das Bezahlte wieder und bekam Recht. Die Ausfertigung des Vertrages werde von der Vermieterseite vorgenommen. Dies liege auch in deren Interesse, so das Gericht. Weder der Eigentümer noch der Verwalter hätten einen Anspruch auf ein Entgelt für die Vermittlung der Wohnung.
(AG Hamburg-Wandsbek 711 C 36/04)

Geräteschuppen-Party

Ist weder in der Teilungserklärung noch in der Gemeinschaftsordnung einer Eigentumswohnungsanlage geregelt, dass das auf der Sondernutzungsfläche eines Eigentümers stehende Gebäude nur als Geräteschuppen genutzt werden darf, so kann dieser den „Schuppen“ ausbauen und für Festlichkeiten nutzen – wohnen darf er darin allerdings nicht.
(BayerObLG München 2 Z BR 24/04)

Gesundheitsgefahr

Führt Schimmel in der Wohnung zu einer Erkrankung des Mieters, darf dieser fristlos kündigen. Das Gericht gab einer Frau Recht, deren Arzt ihr Aufgrund der Belastung eine beginnende Asthma-Erkrankung bescheinigt hatte. Die Richter betonten, es komme nicht darauf an, ob der Vermieter für die unhygienischen Verhältnisse in der Wohnung verantwortlich sei.
(LG Verden 1 S 48/000)

Hausverbot abgelehnt

Ein irritierendes Urteil hat das Gericht gefällt: Während eines Streits hatte ein Mann seine Ehefrau an den Armen gepackt, gedroht, das Haus anzuzünden und die Familie zu töten. Die Frau wollte ihm Hausverbot erteilen lassen. Damit jedoch fand sie bei den Richtern kein Gehör. Dies sei nur möglich, wenn sicher sei, dass sich Vergleichbares wiederholen könne. Für die Dauer des Getrenntlebens könne sich der Mann in der Kellerwohnung einrichten.
(Thüringer OLG 1 UF 505/03)

Heck weg – Sichtschutz weg

Mieter müssen dulden, dass Bäume gefällt werden, auch wenn ihnen diese zuvor als Sichtschutz gedient haben. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, neue, gleich hohe Nadelbäume anzupflanzen oder einen anderen Sichtschutz anzubringen. Es gehöre zur ordnungsgemäßen Instandhaltung des Gartens, Pflanzen bei Erreichen einer bestimmten Höhe oder ungepflegtem Aussehen auch einmal zu beseitigen.
(AG Dortmund 125 C 9966/03)

Insolvenz der Vermieters

Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters begründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist, bei fortdauerndem Mietverhältnis eine Masseschuld.
(BGH Karlsruhe IX ZR 163/02)

Kampfhund

Kampfhunde und deren Mischlinge können per Hausordnung verboten werden. Für den Begriff „Kampfhund“ reicht das allgemeine Verständnis. Dass eine wissenschaftliche Definition fehlt, ist egal.
(KG Berlin 24 W 38/03)

Katzenkot in Nachbars Garten

Weil Katzenkot auch Nachbargrundstücke verdreckt, dürfen Tierfreunde auch in ländlichen Wohngebieten höchstens zwei Tiere frei laufen lassen.
(LG Lüneburg 4 S 48/04)

Kaution nicht abwohnbar

Weil eine Kaution nicht abgewohnt werden darf, können Mieter nicht einfach die Mietzahlung einstellen und den Vermieter auffordern, die ausstehenden Mieten mit der Kaution zu verrechnen.
(OLG Frankfurt/M. 2 W 10/04)

Kein Ersatz

Schließt eine Hausratversicherung den Ersatz für gestohlenen Schmuck ab einem bestimmten Wert aus, bekommt der Versicherte für teureren Schmuck keinen Ersatz. Das Gericht entschied, dass durch den hohen Wert der Anreiz für Diebstähle steige. Deshalb habe der Versicherungskunde noch nicht einmal Anspruch auf Ersatz des Schadens bis zur festgelegten Höchstgrenze. In diesem Fall waren das 2.500 Euro, der Wert des gestohlenen Schmucks lag aber bei 5.000 Euro.
(BGH Karlsruhe IV ZB 26/04)

Keine Kündigung bei psychisch Kranken

Ein Vermieter darf einer psychisch kranken Mieterin (hier wurde bereits ein Betreuungsverfahren eingeleitet), die die Miete über mehrere Monate nicht gezahlt hatte, nicht das Mietverhältnis kündigen, wenn diese innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Kündigung sämtliche Mietschulden begleicht, da sie ihre mietvertraglichen Pflichten aufgrund ihres Gesundheitszustandes nicht schuldhaft verletzt hat.
(BayerObLG München 2 Z BR 41/04)

Krank durch Staub

Der Staub, den die Renovierung in ihrer Wohnung aufgewühlt hatte, machte eine Mieterin krank. Sie bekam Bronchialasthma mit starker Atemnot. Ihre Klage gegen die Handwerker auf Schadenersatz jedoch lief ins Leere. Da niemand von der Krankheit gewusst habe, hätten weder die Elektrofirma noch die Mieterin Schutzvorkehrungen gegen den Baustaub treffen können. Und der Schmutz sei nicht zu vermeiden gewesen.
(OLG Bamberg 6 U 11/04)

Krawall-Bruder

Der Bruder einer Mieterin randalierte während eines Besuchs im Haus. Er trat Türen ein, bespuckte und bedrohte Mitbewohner. Die Vermieterin kündigte der Mieterin fristlos. Das Gericht jedoch erklärte dies für unwirksam. Zwar müsse sich die Frau das Verhalten des Bruders zurechnen lassen. Jeder fristlosen Kündigung wegen Verletzung der mietvertraglichen Pflichten müsse aber eine erfolglose Abmahnung vorausgehen. Es sei denn, die Abmahnung hat offensichtlich keinen Erfolg oder die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen gerechtfertigt.
(AG München 473 C 18703/02)

Kündigungsausschluss

Der befristete Kündigungsausschluss im fortbestehenden Alt-Wohnungsmietvertrag ist wirksam. Dies gilt auch, wenn die Vereinbarung im Altmietvertrag vorgenommen wurde, den ein Nachmieter mit Wirkung nach dem 1. September 2001 durch dreiseitiges Rechtsgeschäft übernimmt.
(LG Itzehoe 4 S 176/02)

Leitungsnetz im Altbau

Auch im nicht modernisierten Altbau muss das Leitungsnetz den Betrieb der üblichen Elektrogeräte verkraften. Es sei denn, dies wurde als Mängel im Mietvertrag genannt.
(BGH Karlsruhe VIII ZR 281/03)

Makler geprellt?

Eine Frau suchte mit Hilfe eines Maklers ein Grundstück im Süden Münchens. Die Suche verlief erfolgreich, man traf sich zur gemeinsamen Besichtigung. Aber die Kundin kaufte dann doch nicht, sondern ihr Vater gemeinsam mit ihrem Bruder. Der Makler sah sich getäuscht und klagte die Provision ein. Erfolgreich. Die Richter folgten der Maklerauffassung, das Geschäft sei zustande gekommen, wenngleich nicht mit der Auftraggeberin. Die Käufer seien aber wirtschaftlich mit der Maklerkundin identisch und die gesamte Familie hätte dieselbe Absicht, nämlich in dem Objekt zu wohnen.
(BGH Karlsruhe III ZR 20/03)

Makler-Provision

Wird eine erfolgsunabhängige Provision zwischen einem Makler und seinem Kunden vereinbart, so liegt ein Verstoß gegen das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung vor. Die Vereinbarung ist daher unwirksam. Ein gleiches gilt für die Vereinbarung eines verfallenden Vorschusses, dies dient lediglich dazu, die gesetzliche Vorschrift zu umgehen.
(KG Berlin 23 U 98/03)

Mangelhafte Feuchtigkeitsisolierung

Erwirbt jemand eine Eigentumswohnung vom Bauträger im Rohbau mit der Maßgabe, dass er die Fertigstellung und den Ausbau der Wohnung selbst ausführt, so haftet er dem Eigentümer einer anderen Wohnung für Schäden, die durch mangelhafte Feuchtigkeitsisolierung entstanden sind, grundsätzlich nicht.
(BayObLG München 2 Z BR 13/02)

Miete nach Trennung

Schließen Vermieter und Mieter, in diesem Fall ein nicht eheliches Paar, einen unbefristeten Mietvertrag, wobei für beide Parteien vereinbart wird, erstmalig nach Ablauf von zwei Jahren kündigen zu können, so müssen die Mieter Schadenersatz leisten, wenn sie sich noch in dem Monat, in dem sie eingezogen sind, trennen und keine Miete mehr bezahlen. Sie haben die Miete solange zu entrichten, bis die Wohnung neu vermietet werden kann.
(BGH Karlsruhe VIII ZR 379/03)

Mieterhöhung mittels Mietspiegel

Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt. Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht.
(BGH Karlsruhe VIII ZR 52/03)

Mietminderung bei falscher Wohnfläche

Weist eine gemietete Wohnung ein Wohnfläche auf, die mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.
(BGH Karlsruhe VIII ZR 295/03)

Mietzuschuss vom Sozialamt

Hat ein Sozialamt über Jahre die Miethöhe eines Sozialhilfeempfängers als angemessen anerkannt und die Miete übernommen, so kann das Amt den Zuschuss nicht deshalb kürzen, weil bei Vergleichen mit anderen Hilfeempfängern festgestellt wurde, dass die Wohnung verhältnismäßig teuer ist.
(VwG Mainz 2 K 278/04)

Mini-Schwein in der Wohnung?

In einer Wohnung dürfen Mini-Schweine nur dann gehalten werden, wenn von diesen keine Gefahr für die Mitbewohner des Hauses ausgeht. Im vorliegenden Fall hatte das Schwein beim Spazieren gehen zwei Menschen in einer Panikattacke angefallen, daher sei das Tier aus der Wohnung zu entfernen. Grundsätzlich ist die Haltung von Mini-Schweinen indes nicht verboten.
(AG München 413 C 12648/04)

Mobilfunkanlage

Mobilfunk verursacht elektromagnetische Strahlung. Deshalb verlangte ein Mieter die Entfernung einer Mobilfunkanlage auf dem Dach. Er machte zudem eine Mietminderung in Höhe von 20 Prozent geltend. Die Richter lehnten ab. Der Mieter könne keine Maßnahmen verlangen, die das Eindringen von elektromagnetischer Strahlung verhindern, sofern die Strahlung die in den geltenden Normen festgelegten Grenzwerte nicht übersteigt.
(LG Berlin 63 S 366/01)

Müllgebühren

Ein Hausbesitzer kann sich nicht mit der Begründung gegen die jährlich anfallende Müllgebühr wehren, in seinem Haushalt würde kein Restmüll anfallen. Ist sein Grundstück an die öffentliche Abfallentsorgung angeschlossen und steht ihm eine Mülltonne zur Verfügung, so wird die Abgabe fällig. Zudem ist es fast ausgeschlossen, dass in einem Haushalt überhaupt kein Restmüll anfällt.
(VwG Koblenz 7 K 543/04)

Mündliche Vereinbarung

In einem Fall hatte ein Vermieter in einem Formularmietvertrag handschriftlich eine Zusatzvereinbarung aufgenommen, wonach die Wohnung bei Auszug in den Holzteilen und Heizkörpern weiß lackiert zu übergeben sei. Die Richter urteilten, der Vermieter habe nicht darlegen können, dass dieser Umstand mit dem Mieter im Einzelnen besprochen und eingehend erörtert worden sei. Dafür sei die Angabe eins Datums bzw. des Anlasses, wann und zwischen wem dieses Gespräch stattgefunden habe, notwendig.
(LG Düsseldorf 21 S 163/01)

Musizieren verhindern?

Die Ruhezeiten in einer Eigentumswohnungsanlage können per Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung auf 20 bis 8 Uhr festgelegt werden, so dass es einer Eigentümerin in dieser Zeit nicht gestattet ist, auf ihrem Klavier zu musizieren. Das gilt auch dann, wenn sie aus beruflichen Gründen anderweitig keine Gelegenheit hat, ihrem Hobby nachzugehen. Nur ein generelles Musizierverbot hätte nicht beschlossen werden dürfen.
(OLG Frankfurt/M. 20 W 22/02 – aus Haus & Grund Nov. 2004)

Nachmieter übernimmt Möbel

Beim Umzug werden manche Möbel gern dem Nachmieter zum Kauf angeboten, was zum Streit über den angemessen Preis führen kann. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Kaufpreis nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Gegenstände stehen darf. Dient nun aber der niedrige Zeitwert oder der höhere Nutzwert als Basis? Das Gericht entschied: Der Nutzwert ist maßgeblich. Ein Missverhältnis liege dann vor, wenn der Kaufpreis um 50 Prozent vom Gebrauchswert abweicht.
(KG Berlin 8 U 314/03)

Nachweis erforderlich

Behauptet ein Vermieter, dass ein Mieter mit der Miete im Rückstand ist, so kann er das Mietverhältnis nicht fristlos kündigen, wenn er den rückständigen Betrag nicht exakt aufführt und auch keinen Zeitpunkt nennen kann, zu dem der Mieter für zwei aufeinander folgende Monate die Zahlungen nicht geleistet haben soll.
(AG Dortmund 131 C 1627/03)

Neues Dach absetzbar?

Ein Landwirt, der einen Hof von seinem Vater gepachtet hat, den er laut Erbvertrag später erben soll, kann die Kosten für ein neues Dach ausnahmsweise als Betriebsausgaben geltend machen, weil er die Arbeiten in der Gewissheit durchführen ließ, dass er später Eigentümer des Hofes wird. Das Finanzamt darf in diesem Fall den Abzug der Kosten als Betriebsausgaben nicht verweigern.
(BGH München IV R ½)

Nichts gilt ewig

Haben Grundstücksnachbarn vereinbart, ihre Bepflanzungen nicht zu nah an die Grundstücksgrenze zu setzen, um sich nicht gegenseitig die freie Sicht in die Umgebung zu nehmen, so verliert die Vereinbarung ihre Bedeutung, wenn sich der Charakter der Siedlung so verändert hat, dass ohnehin keine freie Sicht mehr gegeben ist.
(Pfälz. OLG Zweibrücken 4 U 36/03)

Notwegerecht

Ist ein Grundstück in zweiter Reihe nur über den Grund und Boden des Nachbarn zu erreichen und wurde deshalb seit dem Jahr 1902 ein Notwegerecht eingeräumt, so kann dieses Recht nicht mehr aufgehoben werden.
(Saarl. OLG 7 U 289/03-61)

Nur im Notfall

Grundsätzlich hat ein Vermieter kein Recht, ohne Zustimmung des Mieters in dessen Wohnung einzudringen. Ein anderes gilt nur bei akuten Notfällen wie beispielsweise einem Wasserrohrbruch. Im Falle eines seelisch labilen Mieters, der trotz Benachrichtigung über eine bevorstehende Zählerablesung mehrfach nicht erreichbar ist, kann der Vermieter sich Zutritt zur Wohnung verschaffen, um nach dem rechten zu sehen. Hierbei auch das Schloss zu tauschen und einen Schlüssel zu behalten ist jedoch nicht zulässig.
(Thüringer VerfGH VerfGH 19/02)

Offenbarungseid

Ein Mieter hatte in der Selbstauskunft die Frage nach einer womöglich abgegebenen eidesstattlichen Versicherung falsch und zu seinen Gunsten beantwortet. Allerdings war zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Bonität des Mieters gewährleistet. Also begründete die falsche Selbstauskunft über die Vermögensverhältnisse unabhängig vom geleisteten Offenbarungseid keine Anfechtung des Mietvertrages, weil die Mietzahlung gesichert war.
(LG Wiesbaden 2 S 112/03)

Parabolantenne

Eine von den Wohnungseigentümern grundsätzlich hinzunehmende Parabolantenne darf die anderen Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen. Dies bedeutet insbesondere, dass die Antenne nur an einem zum Empfang geeigneten Ort installiert werden darf, an dem sie den optischen Gesamteindruck des Gebäudes möglichst wenig stört. Bei der Auswahl zwischen mehreren geeigneten Standorten steht den übrigen Wohnungseigentümern ein Mitbestimmungsrecht zu. Einem Wohnungseigentümer ist es regelmäßig verwehrt, eine Parabolantenne eigenmächtig zu installieren.
(BayObLG München 2 Z BR 051/03)

Parkett

Zwar müssen Mieter den Fußboden pflegen, aber der Vermieter kann nicht eine Totalrenovierung bei Auszug verlangen, sondern muss die übliche Abnutzung hinnehmen.
(AG Münster 3 C 1206/02)

Pfändung angedroht

Wird einem Mieter die Wohnung oder das Büro gekündigt, so muss er beim Auszug auch für die ordnungsgemäße Räumung sorgen. Diese mitunter kostspielige Verpflichtung geht allerdings vollständig auf den Vermieter über, wenn dieser zuvor erklärt hat, die Einrichtung des Mieters pfänden lassen zu wollen.
In dem konkreten Fall wurde über ausstehende Mieten und offene Nebenkosten für Büroräume in Höhe von knapp 100.000 Euro gestritten. Als es der Vermieterin nach jahrelangen Ausständen zu bunt wurde, kündigte sie den Vertrag und erklärte, zumindest einen Teil des Geldes eintreiben zu wollen, indem sie von ihrem Recht Gebrauch mache, alle vom Mieter mitgebrachten Möbel und Geräte pfänden zu lassen. Damit war aber die als Teil der Rückgabepflicht des Vermieters anzusehende Räumungspflicht unwiderruflich entfallen, urteilten die Berliner Richter. Die Vermieterin bleibt für immer auf ihren Ausgaben sitzen – zumindest was die Kosten für die Entrümpelung angeht.
(KG Berlin 8 U 144/04)

Prostitution

Die Wohnungseigentümer brauchen es nicht hinzunehmen, dass in einer vermieteten Wohnung der Prostitution nachgegangen wird. Daran ändert sich auch nichts mit dem Prostitutionsgesetz, das die juristische Diskriminierung beendet hat. Die Prostitutionsausübung sei ständig mit wechselnden Freiern verbunden, was naturgemäß eine größere Belastung der Hausgemeinschaft mit sich bringe. Ein Nachweis weiterer konkreter Beeinträchtigungen der anderen Wohnungseigentümer sei nicht notwendig.
(OLG Frankfurt/M. 20 W 59/03)

Provision für Makler?

Erwirbt der Maklerkunde Wohnungseigentum statt Alleineigentum an einer Doppelhaushälfte, so fehlt es für einen Honoraranspruch des Maklers in der Regel an der erforderlichen Identität zwischen dem zustande gekommenen und dem beabsichtigten Kaufvertrag. Das Gericht ist der Ansicht, dass der klagenden Maklerin kein Vergütungsanspruch zustehe, weil es für einen Honoraranspruch des Maklers nicht ausreichend sei, dass der Makler in irgendeiner Art und Weise ursächlich werde für den Immobilienerwerb.
(OLG Karlsruhe 15 U 41/02)

Ratenzahlung bei Fertighaus?

Wurde Ratenzahlung vereinbart, kann der Vertrag über den Bau eines Fertighauses innerhalb von zwei Wochen widerrufen werden. Demnach handelt es sich um ein so genanntes Teilzahlungsgeschäft, bei dem einem Kunden in jedem Fall ein zeitlich befristetes Widerrufsrecht zustehe. Ein Bauherr hatte mit einem Unternehmen einen Vertrag über den Bau eines Fertighauses abgeschlossen. Vereinbart wurde, dass der Kaufpreis in drei Raten je nach Baufortschritt gezahlt werden sollte. Als der Bauherr erfuhr, dass in dem Kaufpreis nicht die Kosten für Türen und Sanitäranlagen enthalten waren, widerrief er den Vertrag. Der Bauunternehmer hielt das für unzulässig und verlangte zumindest als Vertragsstrafe einen Pauschalbetrag in Höhe von 15 Prozent vom Gesamtpreis. Anders als zunächst das Landgericht, das dem Unternehmer den Betrag zugesprochen hatte, sah das OLG dafür keine Rechtsgrundlage. Es hob die Entscheidung auf, ließ jedoch die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe zu.
(OLG Koblenz 8 U 106/04)

Rauchen in der Wohnung

Ist zwischen Vermieter und Mieter nicht vereinbart, dass in der Wohnung nicht geraucht werden darf, so kann der Vermieter nicht verlangen, dass der Mieter Schadenersatz für den Austausch der Deckenverkleidung leistet, die durch intensives Rauchen stark verfärbt wurde. Allgemein gültige Grenzwerte für das „noch erlaubte Ausmaß des Rauchens lassen sich nicht aufstellen“.
(LG Landau 1 S 125/01)

Renovierungsmaßnahmen

Die Auswahl eines Fachunternehmens kann selbst bei wirksamer Beschlussfassung über eine Instandhaltungsmaßnahme nicht einem aus drei Wohnungseigentümern und dem Verwalter bestehenden Personenkreis übertragen werden. Die notwendigen Entscheidungen über das ‚Ob‘ und ‚Wie‘ einer Maßnahme sind grundsätzlich von der Eigentümerversammlung zu treffen; eine Kompetenzübertragung bedarf einer Vereinbarung.
(AG Hannover 71 II 348/03)

Rillen im Parkett

Büro-Mieter dürfen Stühle mit Rollen benutzen, auch dann, wenn sie damit Rillen von mehr als drei Millimetern Tiefe ins Parkett fahren. Das Rollen stehe dem vertraglich vereinbarten Zweck nicht entgegen. Es wäre Sache des Vermieters gewesen, Vorkehrungen gegen Schäden durch die vertragsgemäße Nutzung zu treffen. Wenn er vermeiden wollte, dass der Mieter rollt, hätte er das durch eine entsprechende Regelung in den Mietvertrag aufnehmen müssen.
(AG Leipzig 167 C 12622/03)

Rohrbruch

Wasserschäden sind von der Gebäudeversicherung abgedeckt. Es sei denn: der Versicherte handelt grob fahrlässig. So brach in einem, mehrere Monate leer stehenden Mietshaus eine Wasserleitung. Es entstand ein erheblicher Schaden. Der Eigentümer, der im Ausland lebt, hatte die Leitungen nicht abgesperrt, damit etwaige Mietinteressenten die Wohnungen gebrauchsfähig vorfänden. Die Versicherung weigerte sich indes, den Schaden zu begleichen. Zu Recht, befand das Gericht. Der Kunde habe grob fahrlässig gegen eine ausdrücklich genannte Vertragsklausel verstoßen, weil auch bei Abwesenheit alle Wasser führenden Anlagen abzusperren und zu entleeren seien.
(OLG Hamburg 9 U 10/04)

Satellitenschüssel

Fünf russische Programme über Kabel reichen. Mit dieser Begründung wies jetzt der Bundesgerichtshof die Klage eines ausländischen Mieters ab, der eine Parabolantenne an seinem Wohnzimmerfenster anbringen wollte. Mit der Satellitenschüssel wollte der Mann weitere staatliche und private Fernsehsender aus seinem Heimatland sehen. Doch damit war der Vermieter nicht einverstanden. Außerdem ist er dem Mieter bereits entgegengekommen: „Ich habe ihm kostenfrei einen Digitaldecoder zum Empfang von fünf russischen Programmen über Kabel zur Verfügung gestellt.“
Das reicht nach Ansicht der höchsten deutschen Zivilinstanz aus, um das Informationsbedürfnis des ausländischen Mitbürgers zu stillen. Der Vermieter durfte die Befestigung einer Satellitenschüssel an seinem Haus deshalb zu Recht verweigern.
(BGH Karlsruhe VIII ZR 118/04)

Schädlingsbefall vermutetet

Allein die Vermutung einiger Nachbarn, ein Mieter entsorge seine verdorbenen Lebensmittel nicht, wodurch es zu einem Schädlingsbefall kommen könnte, rechtfertigt keine zwangsangeordnete Wohnungsbegehung. Gibt es allerdings Beweise, so muss die Ordnungsbehörde Maßnahmen ergreifen, um den Ausbruch einer Seuche zu verhindern.
(VwG Stuttgart 4 K 2818/03)

Schönheitsreparaturen I

Die Klausel in einem Formular-Mietvertrag über Geschäftsräume, mit der die Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist grundsätzlich wirksam. Da mit ihr regelmäßig keine unangemessene Benachteiligung des Mieters verbunden ist. Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Räume in unrenoviertem Zustand übernommen hat, ihm aber dafür vom Vermieter die erste Monatsmiete erlassen wurde.
(KG Berlin 12 U 282/02)

Schönheitsreparaturen II

Ein Vermieter hatte im Formularmietvertrag vereinbart, dass die Küche in einem Abstand von zwei Jahren, Dielen und Bäder von drei, Wohnräume von vier und Schlafräume von sechs Jahren renoviert werden müssten. Ein Zusatz sah darüber hinaus vor, dass der Mieter bei Auszug die Renovierung der Wände übernehmen müsse. Das war des Guten zu viel. Die Intervalle zwischen den einzelnen Renovierungen seien zu kurz. Auch die vereinbarte Endrenovierungspflicht war unwirksam – wie immer, wenn die Verpflichtung zur Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen besteht. Daher musste der Vermieter selbst die Schönheitsreparaturen übernehmen.
(AG Mettmann 21 C 279/03)

Schriftform

Ein langfristiger Mietvertrag ist auch dann formell „schriftlich“ abgeschlossen (hier: geändert) worden, wenn der Mieter dem Vermieter einen Brief schreibt, in dem er die vorangegangenen mündlichen Vereinbarungen aufgelistet hat und das Schreiben vom Vermieter ebenfalls unterschrieben wurde. Der Mieter kann später keine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses wegen „fehlender Schriftform“ durchsetzen, weil es kein „Vertrag“ gewesen sei.
(BGH Karlsruhe XII ZR 68/02)

Sozialklausel

Das bürgerliche Gesetzbuch schützt im Rahmen des Mietrechts alte und kranke Menschen ganz besonders: Der Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach einer Kündigung dann verlangen, wenn für ihn der Umzug eine besondere Härte bedeutet. Dies kam einem Ehepaar zugute, dessen Vermieter im Ausland lebte, nach Deutschland zurückkommen wollte und ihm wegen Eigenbedarfs kündigte. Die Ehefrau widersprach, weil für ihren 80-jährigen, fast blinden Mann ein Auszug unzumutbar sei. Das Gericht folgte dem Argument.
(KG Berlin 8 U 288/03)

Sturz bei Glatteis

Wer bei spiegelglatten Straßen ausrutscht und sich verletzt, kann nicht immer den Streupflichtigen in Anspruch nehmen. In diesem Fall war der Mann trotz vorsichtiger Gangart morgens um 8 Uhr vor einem Privatgrundstück gestürzt, hatte einen Oberschenkelhalsbruch erlitten und deshalb seinen Job verloren. Seinen Schaden wollte er vom Grundstückseigentümer ersetzt haben. Dieser konnte jedoch nachweisen, dass er um 6 Uhr früh gestreut, der anhaltende Regen aber sofort neues Eis gebildet habe. Die Pflicht zum Streuen entfalle, wenn dadurch die Rutschgefahr nur unwesentlich oder vorübergehend eingedämmt werden könne, so das Gericht. Auch müsse nicht alternativ mit Sägespänen gestreut werden, ebenso wenig, wie mit einem Schild vor Glatteis gewarnt werden muss, wenn die Gefahr offensichtlich sei.
(OLG Celle 9 U 220/03)

Teppich nur saugen

Ist ein Teppichboden in der Wohnung „normal abgenutzt“, so braucht er beim Auszug nur mit einem handelsüblichen Staubsauger gereinigt werden. Behauptet der Vermieter, der Teppich sei übermäßig abgenutzt gewesen, so muss er das beweisen. Behauptungen allein reichen nicht aus.
(LG Görlitz 2 S 4/00)

Terrasse mit Müllblick

Der Ausblick aus einer Immobilie kann entscheidend oder zumindest mitentscheidend für deren Kauf sein. Deshalb kann der Bauträger einer Wohnanlage den Garten nicht einfach komplett anders gestalten, als es in den Plänen vorgesehen war. Tut er es dennoch, haben die Erwerber gute Chancen, vor Gericht eine bauliche Veränderung oder zumindest eine finanzielle Entschädigung zu erzwingen.

Auf dem Papier sah alles ganz gut aus. Im Garten einer neuen Wohnanlage waren ein Kinderspielplatz und etliche Bäume vorgesehen. Diese Aussicht reizte die Käuferin einer Eigentumswohnung sehr. Umso größer war ihre Enttäuschung nach dem Einzug, denn es kam alles ganz anders. Von zehn Müllcontainern in unmittelbarer Nähe ihrer Terrasse sei niemals die Rede gewesen, zürnte sie. Unter diesen Umständen hätte sie den Vertrag niemals unterschrieben. Das Gericht gab der Käuferin auf ganzer Linie Recht. Der Freizeitwert von Terrasse und Balkon werde heute sehr viel mehr geschätzt als früher, zumal bei einer hochwertigen Wohnung in einer nicht gerade preiswerten Anlage.
(OLG Düsseldorf 9 U 93/00)

Trittschallschutz

Der Vermieter einer Altbauwohnung hatte bei der Aufstockung seines Hauses um ein weiteres Wohngeschoss das ursprünglich nicht ausgebaute Dachgeschoss abtragen lassen und dort eine Eigentumswohnung gebaut. Nach dem Einzug der neuen Mieter klagte der Mieter der darunter liegenden Wohnung über eine dauerhafte Lärmbelästigung durch Trittschall.
Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, die Lärmimmissionen zur Folge haben, so kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zurzeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. Das Gericht entschied nun immerhin, dass der Eigentümer einen im Sinne der DIN-Normen vereinfachten (53 dB) und nicht etwa einen erhöhten Trittschalschutz zu installieren habe.
(BGH Karlsruhe VIII ZR 355/03)

Umbauten

Grundsätzlich muss der Mieter Umbauten (z.B. die Anordnung sanitärer Anlagen) beim Auszug wieder rückgängig machen. Das gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter die Räume nach dem Auszug erheblich umgestalten oder sogar abreißen will. Auch einen Ausgleich kann der Vermieter dann nicht verlangen.
(BGH Karlsruhe XII ZR 220/99)

Unterlassene Bauüberwachung

Verschweigt der mit der Bauüberwachung beauftragte Architekt bei der Abnahme der Leistung, dass er keine Bauüberwachung vorgenommen hat, ist das ein arglistiges Verschweigen eines Mangels seiner Leistung, so dass die Verjährungsfrist verlängert ist. Setzt der Architekt einen freien Mitarbeiter ein, muss er sich dessen Arglist als Repräsentanten zurechnen lassen.
(BGH Karlsruhe VII ZR 345/03)

Unzulässige Beschlussfassung

Die Anfechtung einer Jahresabrechnung oder eines Wirtschaftsplans wegen Anwendung eines unrichtigen Verteilungsmaßstabs ist i.d.R. dann rechtsmissbräuchlich, wenn die übrigen Wohnungseigentümer mit dem Abrechnungsmaßstab einverstanden sind und der Antragsteller durch eine Änderung nur Nachteile erleiden würde.
(BayObLG München 2 Z BR 195/03)

Verkehrssicherungspflicht

Haben die Wohnungseigentümer die Verkehrssicherungspflicht auf ihren Verwalter übertragen, kann dieser sie wiederum auf einen Dritten, z.B. auf eine Hauswartfirma, übertragen. Ihn trifft dann nur noch die Pflicht zur Überwachung des Dritten. Diese braucht er allerdings nicht zu überwachen, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen und keine Anhaltspunkte vorlagen.
(BayObLG München 2 Z BR 144/04)

Verwalter ohne Chance

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Lift in das Haus einbauen zu lassen, wartet der Verwalter der Anlage jedoch nicht auf die Beschlüsse der Eigentümer, sondern vergibt er auf eigene Faust einen Auftrag an einen Handwerker, so kann ihm der Verwaltervertrag gekündigt werden, wenn er trotz des Protestes der Eigentümergemeinschaft nicht einlenkt.
(BayerObLG München 2 Z BR 181/03)

Verwaltungsrecht

Rückt ein Feuerwehrlöschzug mit acht Personen Besatzung aus, um einen telefonisch gemeldeten Wasserschaden in einer verschlossenen Wohnung in einem 6-Familienhaus zu beheben, so kann der Wohnungsbesitzer zur Kostenerstattung (hier 330 Euro) herangezogen werden, auch wenn sich herausstellt, dass der Schaden nur gering war (Wasser tropfte durch die Decke) und durch Schuld des Wohnungsbesitzers über ihm verursacht wurde.
(VGH Baden-Württemberg 1 S 397/01)

Videokamera

Ein Reihenhausbewohner hatte im Eingangsbereich eine Videokamera installiert. Sie sprang an, wenn jemand klingelte, und seine schwer kranke Frau konnte am Bildschirm sehen, wer vor der Tür stand. Allerdings erfasste die Linse nicht nur die Haustür des Kameramanns, sondern die des Nachbarn gleich mit, was dessen Persönlichkeitsrecht verletzt. Eine simple Gegensprechanlage erfülle den gleichen Zweck.
(AG Berlin-Spandau 5 C 557/03)

Wasserschaden – wer zahlt?

Kommt es in einer im ersten Stock gelegenen Mietwohnung zu einem Wasserschaden, weil in der Küche zwei Etagen darüber der Wasserzulauf nicht richtig installiert wurde, so kann der unten wohnende Mieter dennoch keinen Schadenersatz (hier knapp 700 Euro) vom Verursacher verlangen. Für die Beseitigung von Schäden, die nicht durch den „Gebrauch“ der Wohnung entstanden sind, ist allein der Vermieter zuständig (der sich seinerseits dann wiederum an dem Mieter in der 3. Etage schadlos halten kann).
(AG Dortmund 125 C 1426/03)

Wer hat das Sagen?

Besteht eine Wohnanlage aus zwei frei stehenden Einfamilienhäusern und ist in der Gemeinschaftsordnung geregelt, dass jeder Eigentümer sein Objekt in ordnungsgemäßem Zustand zu halten hat, so kann vom Besitzer der größeren Wohneinheit beschlossen werden, dass renovierungsbedürftige Fenster des Nachbarn repariert oder ausgetauscht werden. Das gilt auch dann, wenn der Besitzer des kleineren Hauses die Kosten allein zu tragen hat.
(BayerObLG München 2 Z BR 241/03)

Werbungskosten

Schuldzinsen, die der Erwerber eines zum Vermieten bestimmten Grundstücks vereinbarungsgemäß für den Zeitraum nach dem Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren bis zur später eintretenden Fälligkeit des Kaufpreises erstattet, sind als Werbungskosten voll abziehbar.
(BFH München IX R 32/01)

Werbungskostenabzug

Wenn jemand umzieht, weil er mit seiner künftigen Ehefrau im Eigenheim zusammenleben will, darf er in der Regel nicht darauf hoffen, dass der Fiskus diese Ausgaben als steuermindernd anerkennt. Spart der Betroffene jedoch dadurch erheblich Zeit auf dem Weg zur Arbeit, dann muss das Finanzamt großzügig sein.
(BFH MünchenVI R 175/99)

Wintergarten beeinträchtigt alle

Hat ein Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Terrassenfläche, so würden die übrigen Wohnungseigentümer über das zulässige Maß hinaus in ihren Rechten schon dadurch beeinträchtigt, dass sich der Eigentümer einen Wintergarten baut und die Terrasse deswegen intensiver nutzt. Der Wintergarten muss wieder abgebaut werden.
(BayerObLG 2 Z BR 213/03)

Wirtschaftsplanbeschluss

Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, einen Vorschuss auf seinen Anteil an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und an den Kosten der Verwaltung zu tragen, entsteht nicht kraft Gesetzes, sondern nur durch den Beschluss der Wohnungseigentümer über den Gesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne. Der Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Fortgeltung des Wirtschaftsplanes bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan übersteigt nicht die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer.
(BayObLG München 2 Z BR 117/02)

Wohnung ausgeräumt

Weil es nicht grob fahrlässig ist, Ausweis und Schlüssel unterwegs in derselben Tasche zu haben, muss die Hausratversicherung zahlen, wenn die Tasche gestohlen und die Wohnung ausgeräumt wird.
(LG Berlin 7 O 386/03)

Wohnung zurück

Eine allein erziehende Mutter hatte beim Anmieten der Wohnung darauf hingewiesen, dass für sie nur eine kinderfreundliche Wohnung in Betracht käme, weil sie keine Probleme wegen normalen kindlichen Lärms wolle. Als sie eingezogen war, stellte sich eine Nachbarin jedoch als ausgesprochen kinderfeindlich heraus. Wegen des Risikos unabsehbarer Auseinandersetzungen mit dieser Mitmieterin sei es der Mutter nicht zuzumuten, am Vertrag festzuhalten.
(LG Essen 15 S 56/04)

Wohnungsübergabe

Haben die Parteien eine gemeinsame Wohnungsübergabe durchgeführt und den Zustand der Räume in einem von ihnen gemeinsam unterzeichneten Begehungsprotokoll dokumentiert, so muss der Mieter darlegen und beweisen, dass ein in dem Protokoll nicht aufgeführter Mangel (hier: Haarriss des Waschbeckens) bereits zum Zeitpunkt der Übergabe der Räume vorhanden war.
(OLG Düsseldorf 10 U 64/02)

Zweige

Werden überhängende Zweige trotz Aufforderung nicht entfernt, darf der Nachbar sie selber abschneiden.
(OLG Nürnberg 12 U 2174/00)

Mieter Tipps 1

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Mieter Tipps 1

Mieter verschenken Millionen



Wer seine Rechte nicht kennt, zahlt beim Umzug drauf. Fünf Hauptfehler treten immer wieder auf:

  • Das alte Mietverhältnis wird nicht rechtzeitig gekündigt, irrtümlich wird davon ausgegangen, ein Zeitmietvertrag könnte ohne weiteres vorzeitig beendet werden.
  • Beim Auszug werden in der alten Wohnung teure Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl hierfür keine wirksame vertragliche Regelung bestand.
  • Bei der Rückzahlung der Mietkaution kommt es zu monatelangem Hin und Her, Zinsen und Zinseszins werden nicht zurückgezahlt. Für die neue Wohnung wird eine überhöhte Mietsicherheit gezahlt.
  • Die neue Wohnung ist teurer als zunächst angenommen. Die Nebenkostenvorauszahlungen entpuppen sich auf kurz oder lang als viel zu niedrig, es kommt zu teuren Nachzahlungen.
  • Maklerprovision, Abstand oder Ablöse werden zu Unrecht gezahlt.

Mieterkündigung

Mieter können die Wohnung ohne Angabe eines Kündigungsgrundes kündigen. Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen sie jedoch einhalten. Die Kündigungsfrist beträgt unabhängig von der Wohndauer drei Monate.

Mietkaution

Eine Mietkaution oder Mietsicherheit muß der Mieter nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart worden ist. Maximal drei Monatsmieten – ohne Nebenkostenvorauszahlung – darf die Kaution betragen. Zahlen muß der Mieter diese Mietsicherheit zu Beginn des Mietverhältnisses. Er darf in drei Raten zahlen, egal was im Mietvertrag steht. Überweist der Mieter den Kautionsbetrag oder übergibt er das Geld bar an den Vermieter (Barkaution), muß der Vermieter das Geld auf einem Sonderkonto, das heißt „Kautionskonto“, anlegen. Vereinbart werden kann aber auch, daß die Kaution in Form einer Bankbürgschaft erbracht wird oder der Mieter ein Sparbuch auf seinen Namen anlegt und dieses Sparbuch an den Vermieter verpfändet.

Der Vermieter muß die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzahlen, mit Zins und Zinseszins. Vorausgesetzt, er hat keine Ansprüche mehr gegen den Mieter. Um dies abzuklären, hat er eine angemessene Prüfzeit. Von Einzelfällen abgesehen muß der Vermieter normalerweise spätestens nach drei bis sechs Monaten abgerechnet haben.

Wohnungskosten

Vor Unterschrift unter den neuen Mietvertrag sollte geklärt werden, ob der Mietpreis angemessen ist. Ein Mietspiegel gibt Auskunft über die Durchschnittsmieten vor Ort bei vergleichbaren Wohnungen. Weiter ist zu beachten, daß bei den meisten Mietverträgen noch „kalte“ Nebenkosten und Heizkosten hinzu kommen. Diese Kosten nennt man nicht umsonst die „zweite Miete“. Je nach Ausstattung des Hauses kommen hier leicht 2 EUR pro Quadratmeter und mehr zusammen. Mieter sollten sich vor Unterschrift unter den Mietvertrag die letzten Neben- und Heizkostenabrechnungen für diese Wohnung vom Vermieter zeigen lassen. Wer einen Staffelmietvertrag unterschreibt, unterschreibt jährliche Mieterhöhungen von Anfang an mit. Das gleiche gilt bei Indexmietverträgen. Da die Lebenshaltungskosten zur Zeit aber nicht so schnell steigen wie die Mieten, dürfte die jährliche Steigerungsrate hier nicht allzu drastisch ausfallen. Bei „normalen“ Mietverträgen kann im Laufe des Mietverhältnisses die Miete immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Liegt die Miete von Anfang an über den Mietspiegelwerten, sind zumindest für die nächste Zeit Mieterhöhungen nicht möglich.

Marklerprovision, Abstand, Ablöse

Die Maklerprovision darf höchstens zwei Monatsmieten – ohne Nebenkosten – plus Mehrwertsteuer betragen. Zahlen muß der Mieter nur, wenn er eine entsprechende Vereinbarung mit dem Makler getroffen hatte, der Makler die neue Mietwohnung tatsächlich vermittelt oder nachgewiesen hat und ein Mietvertrag über diese Wohnung abgeschlossen wird.

Keine Provision gibt es zum Beispiel, wenn eine Sozialwohnung vermittelt wird, wenn der Vermittler gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist, oder wenn er mit dem Eigentümer, Verwalter oder Vermieter rechtlich oder wirtschaftlich eng verflochten ist. Abstand muß der Mieter für die neue Wohnung nicht zahlen. Weder der Vermieter noch der Vormieter können Geld für das bloße Freimachen der Wohnung verlangen. Der Vormieter kann allenfalls Kostenerstattung für den eigenen Umzug fordern.

Ablöse: Kauft der Mieter vom Vormieter Einrichtungsgegenstände, ist das zulässig. Aber die Einrichtungsgegenstände müssen ihr Geld wert sein. Die Ablösevereinbarung ist unwirksam, wenn der Preis in einem auffälligen Mitverhältnis zum Wert steht. Das ist der Fall, soweit der Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Möbelstücke liegt.

Achtung: Hat der Mieter zu Unrecht Maklerprovision, Abstand oder Ablöse gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern, vier Jahre lang.

Mieter Tipps 2

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Mieter Tips 2


Das gilt für die Mieterkündigung



Unbefristete Mietverträge kann der Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen fristgemäß kündigen.

In Folge des neuen Mietrechts seit dem 1. September 2001 verkürzt sich die Kündigungsfrist für Mieter unabhängig von der Wohndauer auf drei Monate, wenn der Mietvertragsabschluss nach dem 1.9.2001 erfolgte. Das gilt seit dem 1. Juni 2005 auch für Altmietverträge – Mietvertragsabschluss vor dem 1.9.2001. Wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter vereinbart ist, kann der sich auf die kurze Kündigungsfrist berufen. Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, muss der von beiden Seiten eingehalten werden. Während der geplanten Laufzeit des Vertrages kann auch der Mieter nicht kündigen. Er muss bis zum letzten Tag weiter Miete zahlen. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter aber Sonderkündigungsrechte:

  • Ankündigung einer Modernisierung: Kündigt der Vermieter im Mai eine Modernisierung an, kann der Mieter bis zum 30. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann am 31. Juli.
  • Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Soll zum 1. Juni die Miete erhöht werden, kann der Mieter spätestens zum 31. Mai kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zum 31. Juli.
  • Mieterhöhung nach Modernisierung: Soll die Miete zum 1. Juni steigen, kann der Mieter bis zum 3. Juni kündigen, so dass das Mietverhältnis am 31. August endet.
  • Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten: Hier gelten dieselben Fristen wie bei einer Modernisierungsmieterh?hung.
  • Mieterhöhung bei Sozialwohnungen: Soll die Miete zum 1. Juni angehoben werden, kann der Mieter bis zum 3. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann zum 31. Juli.
  • Versetzung von Beamten, Soldaten und Geistlichen: Die Kündigung ist mit einer Frist von drei Monaten möglich, allerdings nur für den 1. Termin nach Bekanntgabe der Versetzung.
  • Staffelmietvertrag (normal): Ein Staffelmietvertrag – auch ein zeitlich befristeter – kann immer zum Ablauf des vierten Jahres gekündigt werden.
  • Tod des Mieters: Der Ehegatte des Mieters, der den Vertrag mit unterschrieben hat, kann mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn er den nächst zulässigen Termin einhält. Familienangehörige oder Ehegatten, die den Vertrag nicht mit unterschrieben haben, können innerhalb eines Monats nach dem Tode des Mieters kündigen. Stirbt ein alleinstehender Mieter, können die Erben das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zum nächst zulässigen Termin kündigen.
  • Untermiete: Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Es sei denn, der vorgeschlagene Untermieter ist dem Vermieter nicht zumutbar.
    Achtung: Es reicht nicht aus, den Vermieter ganz allgemein um Erlaubnis zur Untervermietung zu bitten; es muss ihm eine konkrete Person vorgeschlagen werden.

Unabhängig von diesen Sonderkündigungsrechten kann der Mieter fristlos kündigen, wenn er die Wohnung aufgrund schwerster Wohnungsmängel nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann oder wenn von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht, oder der Vermieter seine mietvertraglichen Pflichten so schwer verletzt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.

Sicher wohnen – Tipps zum Schutz vor Einbrechern

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Sicher wohnen

Tipps zum Schutz vor Einbrechern

Einbrechern den Weg versperren

Sommerzeit ist Ferienzeit. Auch Einbrecher haben in der Urlaubszeit Hochsaison. Denn wenn Häuser und Wohnungen teils wochenlang leer stehen, haben Langfinger genügend Zeit, zuzuschlagen. Dabei werden nicht nur abgelegene oder von der Umgebung schlecht einsehbare Häuser zum Ziel. Ob Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Etagenwohnung – Einbrecher machen keinen Unterschied. Doch jeder kann sich wirkungsvoll schützen.

Gelegenheit macht Diebe

Jedes Jahr werden in Deutschland rund 125.000 Einbrüche verübt , weiß die Initiative „Nicht bei mir“ (www.nicht-bei-mir.de). Das heißt: Alle vier Minuten. Doch jeder dritte Einbruchsversuch scheitert. Denn der gemeine Einbrecher hat nichts mit den Profis zu tun, die in Kino oder Fernsehen ihr Vergehen minutiös planen. Vielmehr handelt es sich häufig um Gelegenheitstäter. Die Statistiken der Polizei belegen, dass ein durchschnittlicher Einbruchsversuch nicht länger als fünf Minuten dauert. Sonst wird den Einbrechern die Entdeckungsgefahr zu groß. Je mehr Hindernisse man dem Einbrecher in den Weg legt, umso seltener erreicht er sein Ziel.

Türen fest verankern

Erster Schritt bei der Einbruchbekämpfung ist es, Schwachstellen in Haus und Wohnung auszumerzen, rät „Nicht bei mir“. Viele Außentüren lassen sich ohne den Einsatz von Einbruchwerkzeug leicht überwinden. Bei Einfamilienhäusern lässt sich die Hauseingangstür durch massive Türblätter und mehrfach im Mauerwerk verankerte Schließbleche schützen. Zusätzlich lassen sich so genannte Hintergreifhaken im Bereich der Bänder und Zusatzschlösser mit Sperrbügeln anbringen.

Fenster verriegeln

Fenster, Terrassen- und Balkontüren sollten durch Rollläden aus Kunststoff zumindest gegen Hochschieben gesichert sein. Besser sind solche aus Aluminium. Gekoppelt mit elektrischem Antrieb und einer Zeitschaltuhr gaukeln sie während eines Urlaubs die Anwesenheit der Wohnungsinhaber vor. Schlösser in Fensterriegeln, Aufhebelsicherungen und Einbruch hemmendes Glas schützen zusätzlich. Bäume, Mülltonnen oder Terrassenmöbel sollten möglichst so platziert werden, dass sie Einbrechern nicht als Steighilfen dienen, um ins Obergeschoss zu gelangen.

Anwesenheit vortäuschen

Da 35 Prozent der Wohnungseinbrüche tagsüber zwischen 6 und 21 Uhr statt finden, sollte nichts auf eine längere Abwesenheit hindeuten. Häufig beobachten Einbrecher ihr mögliches Zielobjekt oder testen durch Klingeln und Anrufe, ob jemand zu Hause ist. Tabu sind daher auch Ansagen auf dem Anrufbeantworter. Auch übervolle Briefkästen und tagsüber geschlossene Rollläden sind untrügliche Zeichen für leere Häuser. Am besten bittet man Nachbarn oder Freunde um Hilfe. Dass Fenster und Türen während des Urlaubs sorgfältig verschlossen werden müssen, sollte selbstverständlich sein und gilt selbst bei nur kurzzeitiger Abwesenheit. Am Abend gaukeln Lichtschalter mit Zeitschaltuhr Anwesenheit vor.

Wohnungen in oberen Stockwerken in Gefahr

In Mehrfamilienhäusern sind vor allem Wohnungen in den oberen Etagen gefährdet, da dort seltener Bewohner vorbei gehen als in unteren Stockwerken. Die Wohnungstür sollte wie beim Einfamilienhaus verstärkt werden. Für Erdgeschoss, Keller, erste Etage oder andere von außen leicht erreichbare Bereiche gelten die gleichen Regeln wie für Einfamilienhäuser: Haupt-, Neben- und Kellertüren sowie Kellerfenster, Lichtschächte und sämtliche Fenster im Erdgeschoss und der ersten Etage müssen gesichert werden.

Alarmanlagen schützen

Falsch ist übrigens die weit verbreitete Ansicht, dass sichtbar angebrachte Alarmanlagen einer Einladung an Diebe gleich kommt. Dass sich die Investition in Sicherheitstechnik lohnt, beweist die Statistik. Parallel zum Wachstum des Marktes für Sicherheitstechnik wächst auch die Anzahl der gescheiterten Einbruchversuche.

Auf ausreichenden Versicherungsschutz achten

Auch wenn es Einbrecher doch bis in die Wohnung geschafft haben, kann man mit ausreichendem Versicherungsschutz zumindest den materiellen Schaden in Grenzen halten. Aber die Hausratversicherung zahlt nur, wenn man nicht grob fahrlässig gehandelt hat. Zudem sollten Sie prüfen, ob der Versicherungsschutz ausreicht. Als Faustregel gilt, dass jeder Quadratmeter mit mindestens 650 Euro versichert sein sollte. Wertsachen sind im Banksafe am besten aufgehoben. Häufig werden auch psychischen Schäden in Folge von Einbrüchen unterschätzt. Viele Opfer leiden teils noch Jahre nach der Tat unter Ängsten, da das Sicherheitsgefühl verloren gegangen ist. Aber wer in Haus oder Wohnung für Sicherheit sorgt, braucht sich in der Urlaubszeit nicht sorgen.

Mietkaution

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Mietkaution



Wird die Wohnung neu bezogen, wird meist eine Kaution fällig. In der Regel sind das 3 Monatsmieten. Der Vermieter legt dieses auf ein Konto- und bei Auszug erhält der Mieter nebst Zinsen das Geld zurück. Das ist schön und gut, aber es gibt noch andere Formen des Geldanlegens, wobei mehr für Sie dabei rausspringt. Ist der Vermieter einverstanden, kann die Kaution auch in einen Bausparvertrag investiert werden. Dafür unterschreibt der Mieter eine Abtretungserklärung die dem Vermieter erlaubt, bei möglichen Forderungen auf das Konto zurückzugreifen. Wem es gelingt, den Vermieter zu einer höher verzinslichen Anlage auf einem jederzeit verfügbaren Tagesgeldkonto zu überzeugen, der kassiert nochmals mehr. Vorteil für den Vermieter: Durch steigende Zinsen steigt auch seine Mietsicherheit!