Der Mietvertrag – darauf sollten Sie achten

Am Ende der Suche nach einer Wohnung oder einem Mieter steht der Mietvertragsabschluss. Damit Ihr Mietvertrag auch für ein problemfreies Vertragsverhältnis steht, sollten Sie folgende Regeln beachten:

Grundregel:

Mieter und Vermieter dürfen ihren Mietvertrag im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften frei gestalten. Die Mietrechtsparagraphen des BGB finden dann Anwendung, wenn die Parteien nichts weiter vereinbart haben. Abweichungen von den Bestimmungen des BGB sind zwar erlaubt, allerdings gibt es eine Reihe von Rechten und Schutzbestimmungen, die nicht zum Nachteil des Mieters im Mietvertrag oder in einer sonstigen Vereinbarung abgeändert werden dürfen.

Das sollten Sie beachten:

Vor Vertragsabschluss sollte das Mietobjekt besichtigt werden. Die Beschaffenheit der Wohnung sollte in einem Übergabeprotokoll festgehalten und zum Bestandteil des Mietvertrages gemacht werden. Darin werden üblicherweise Mängel festgehalten und die Zählerstände von Wasser, Strom und Heizung notiert. Ebenso wird notiert, welche Schlüssel und wie viele Schlüssel an den Mieter ausgehändigt werden.

Fragen des Mietalltags können in einer Hausordnung festgehalten werden, die ebenfalls Bestandteil des Mietvertrages wird. Darin können z.B. Regeln zur Nutzung von Spielplätzen, Fahrradkellern und Reinigungspflichten aufgestellt werden.

Der Vertragsabschluss sollte schriftlich formuliert werden. Dazu kann man auf einen Formularmietvertrag zurückgreifen, den es bei vielen Wohnungsverbänden, Haus- und Grundbesitzverbänden oder auch im Handel gibt.

Der Vorteil eines solchen Vertrages ist, dass kein zu regelnder Punkt von den Parteien übersehen wird.

Der Nachteil kann jedoch sein, dass wegen der häufigen Änderungen zum Mietrecht einzelne Formulierungen unwirksam sind. Achten Sie daher darauf, dass Sie einen möglichst aktuellen Formularmietvertrag erwerben.

Im Vertrag sind als wichtige Punkte zu regeln:

• Wann beginnt das Mietverhältnis
• Wer unterschreibt auf der Seite der Mieter den Vertrag
• Ist eine Mietkaution zu leisten? Achtung: Höhe, Fälligkeit, Verzinsung und Anlage regelt das Gesetz (?551 BGB). Der Vermieter kann eine Mietkaution nur verlangen, wenn sie auch vereinbart worden ist.
• Welche Bestandteile gehören zum Mietobjekt und können mitbenutzt werden, z.B. Keller, Fahrradbox, separater Waschplatz etc.
• Schönheitsreparaturen, sowie weitere Pflichten und Rechte des Mieters,
• Die Miethöhe, die sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten/Betriebskosten zusammensetzt und
• Die Laufzeit des Vertrages.

Auch wenn man vieles regeln kann, denken Sie daran, dass auch die Art und Weise, wie Sie als Vertragsparteien miteinander kommunizieren, ihr Rechtsverhältnis durchaus positiv beeinflussen kann.

Die wichtigsten Bestimmungen zur Mietkaution

1. Die Mietkaution muss im Mietvertrag vereinbart sein

Der Vermieter kann eine Mietkaution nur verlangen, wenn sie zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart worden ist. Das Gesetz bestimmt jedoch

• Die Mietkautionshöhe,
• Die Fälligkeit,
• Wie die Kaution zu verzinsen ist und
• Wie sie vom Vermieter anzulegen ist.

2. Die Mietkaution muss verzinst werden

Diese Bestimmung gilt seit 1. Januar 1983. Auch Kautionen aus früher abgeschlossenen Verträgen müssen von diesem Termin an verzinst werden, falls nicht ausdrücklich im Vertrag eine Verzinsung ausgeschlossen ist.

3. Die zulässige Höhe der Mietkaution

Die Mietkaution darf höchstens drei Monatmieten betragen. Dabei ist die Kaltmiete zugrunde zu legen. Die Nebenkosten und die Betriebskosten dürfen bei der Mietkaution nicht veranschlagt werden.

4. Zahlungsmodalitäten für die Mietkaution

Soll die Sicherheit vom Mieter gezahlt werden, darf er die Kaution in drei gleichen Raten zahlen. Dabei ist die erste Rate bei Mietbeginn fällig, nicht früher.

5. Dafür hat der Vermieter Sorge zu tragen:

Der Vermieter muss die Kaution von seinem Vermögen getrennt aufbewahren. Dazu kann er ein Sonderkonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz eröffnen. Auch andere Anlageformen sind möglich, sofern sie von den Parteien vereinbart worden sind, wie z.B.

• Bundesschatzbriefe oder
• Fonds.

Auf alle Fälle muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Die Zinsen und Erträge müssen der Kaution zugeschlagen werden und stehen dem Mieter zu.

Ausnahme: Für Zimmer in Studenten- und Jugendwohnheimen besteht keine Verzinsungspflicht.

Von diesen Regelungen darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

Der Vermieter braucht die Kaution erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter auszuzahlen.

Wenn nach einem Verkauf der Mietwohnung der Vermieter wechselt, muss in jedem Fall der neue Vermieter dem Mieter am Ende die Kaution zurückzahlen. Dabei ist es egal, ob er die Kaution vom alten Vermieter erhalten hat oder nicht. Kann der neue Vermieter aber nicht zahlen, haftet auch der alte Vermieter noch für die Rückgewähr der Kaution weiter.

(Quelle: Bundesministerium der Justiz ? das neue Mietrecht 11/2005)

Schönheitsreparaturen – was regelt das Gesetz?

Zwar zählen Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz zu den Aufgaben des Vermieters, der Mieter kann sich aber gegenüber dem Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vertraglich verpflichten. Grundsätzlich sind die Mietvertragsparteien dann an diese Vereinbarung gebunden, sofern sie nicht gegen das Gesetz verstoßen..

In Formularmietverträgen können einzelne Formularklauseln unwirksam sein. Dazu gelten folgende Grundsätze:

Vermietung einer renovierten Wohnung

Bei Vermietung einer renovierten Wohnung ist grundsätzlich eine Vereinbarung zulässig, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auf seine Kosten vorzunehmen hat.

Für die Durchführung der Schönheitsreparaturen können im Mietvertrag folgende Fristen vereinbart werden:

• Küchen, Bäder und Duschen: alle 3 Jahre.
• Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten: alle 5 Jahre.
• Andere Nebenräume: alle 7 Jahre.

Diese Fristen sind auch ein Anhaltspunkt, wenn keine konkreten Fristen vereinbart wurden.

Zulässig ist eine Kostenbeteiligung an späteren Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter vor Ablauf der Renovierungsfrist auszieht. Allerdings darf die Kostenbeteiligung nicht unangemessen sein.

Vermietung einer unrenovierten Wohnung

Wird eine nicht renovierte Wohnung vermietet, kann der Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn diese Verpflichtung erst nach Ablauf der genannten Fristen während der Mietzeit einsetzt.

Unwirksame Regelungen

Unwirksam ist die formularm??ige Vereinbarung einer Anfangsrenovierung.
Unwirksam ist die formularm??ige Vereinbarung, das der Mieter beim Auszug ohne Rücksicht auf die üblichen Fristen auf seine Kosten renovieren muss.

Umfang der Schönheitsreparaturen

Ist der Umfang der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht näher erläutert, so umfassen die Schönheitsreparaturen

• das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken,
• das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt dagegen z.B. das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden. Die Übernahme dieser Arbeiten kann nur individuell vereinbart werden.

Wenn der Mieter sich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet hat, so muss er beim Auszug renovieren, wenn

• die Schönheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan ohnehin fällig wären oder
• wenn Besch?digungen vorliegen, die ?ber den vertragsgem??en Gebrauch hinausgehen.

Hält sich der Mieter nicht an seine Renovierungsverpflichtungen, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auch Schadensersatz beanspruchen. Dann kann der Vermieter die Renovierung durch Handwerker vornehmen lassen.

(Quelle: Bundesministerium der Justiz ? das neue Mietrecht 11/2005)

Betriebskosten ? Was gehört dazu, was nicht?

Zu den Betriebskosten gehören:

• Grundsteuer,
• Kosten für Wasser,
• Entwässerung,
• Heizung,
• Warmwasser,
• Aufzug,
• Müllabfuhr,
• Schornsteinreinigung,
• Straßenreinigung, Winterdienst,
• Hausreinigung,
• Gartenpflege,
• Beleuchtung,
• Sach- und Haftpflichtversicherung,
• Hauswart,
• Maschinelle Wascheinrichtungen,
• Gemeinschaftsantenne und
• Verteileranlage für ein Breitbandkabel.

Nicht zu den Betriebskosten gehören z.B. die Kosten für die Verwaltung.

Weil die Betriebskosten erheblich schneller gestiegen sind als die Mieten, werden sie bereits zweite Miete genannt.

Die Betriebskosten werden in der Regel im Mietvertrag gesondert aufgezählt und zusützlich zur Kaltmiete vereinbart.

Nur wenn keine solche Vereinbarung besteht, sind die Betriebskosten in der Miete enthalten.

Zulässig ist es, für Betriebskosten eine angemessene Vorauszahlung zu vereinbaren, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss.

Vereinbart werden kann auch eine Pauschale, die dann nicht abgerechnet wird. Sofern die Pauschale nicht mehr kostendeckend ist, kann der Vermieter die Pauschale nur dann erhöhen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist (? 560 Abs. 1 BGB)

Die meisten Vermieter und Mieter vereinbaren Betriebskostenvorauszahlungen, welche nach dem Gesetz (? 556 Abs. 2 BGB) angemessen sein müssen.

Betriebskostenabrechnung:

Der Vermieter hat die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Dabei hat er den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Beispiel: Der Vermieter darf z.B. nicht für ein Haus mit nur 2 Mietparteien gleich einen Hausmeister einstellen.

Spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode soll der Vermieter dem Mieter die Abrechnung über die Betriebskosten mitteilen. Danach kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Wie sind die Betriebskosten auf die Mieter umzulegen?

Grundsatz: Die Vertragsparteien können den Umlagemaßstab, nach dem die Betriebskosten umgelegt werden, vertraglich frei vereinbaren.

Die gebräuchlichsten Maßstäbe sind:

• nach dem Verbrauch / nach dem Verursacher,
• nach der Wohnfläche,
• nach der Anzahl der Personen, die in einem Haus wohnen (weniger gebräuchlich)

Wenn die Vertragsparteien nichts vereinbart haben, dann gilt $? 556 a BGB. In diesem Fall ist der Wohnflächenmaßstab gesetzlich vorgeschrieben ? allerdings mit 2 Ausnahmen:

Ausnahme 1: Sie gilt für die Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung aus zentralen Anlagen einschließlich von Fernwasser und Fernwärme. Diese Kosten müssen nach der Verordnung über die Heizkostenabrechnung abgerechnet werden. Danach gilt als Faustregel, dass 50% bis 70% der Kosten für Heizung und Warmwasser nach dem jeweiligen Verbrauch abzurechnen sind.

Ausnahme 2: Sie gilt für alle Kosten, die bereits verursachungs- oder verbrauchsabhängig erfasst werden. Diese Kosten müssen dann auch verursachungs- oder verbrauchsabhängig abgerechnet werden, da dies der gerechteste und in der Regel auch der umweltfreundlichste Maßstab ist.

Deshalb gibt es hier auch eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass vertragliche Vereinbarungen über den Abrechnungsmaßstab vorgehen:

Der Vermieter kann nach § 556 a Abs. 2 BGB einseitig auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen, auch wenn im Mietvertrag bislang ein anderer Umlagemaßstab vereinbart war.

Was passiert, wenn die Betriebskosten steigen oder fallen?

Der Vermieter kann nach erfolgter Betriebskostenabrechnung eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen und die Vorauszahlung erhöhen (? 560 Abs. 4 BGB)

Das gleiche Recht auf Senkung der Betriebskostenvorauszahlung steht dem Mieter zu, wenn die letzte Betriebskostenabrechnung ergibt, dass die Betriebskosten gesunken sind.

(Quelle: Bundesministerium der Justiz ? das neue Mietrecht 11/2005)