Energieausweis kommt!

Der Energieausweis kommt am 1. Juli 2008

Nun ist klar: die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) tritt am 1.10.2007 in Kraft. Und damit ist auch klar: Am 1.7.2008 wird der sogenannte Energiepass Pflicht. Ab diesem Zeitpunkt müssen Sie als Vermieter Mietinteressenten diesen Ausweis vorlegen. Aus ihm soll der Energieverbrauch der Wohnung ersichtlich sein – angesichts der steigenden Energiekosten ein für viele Mietinteressenten wichtiger Grund, sich für oder gegen eine Wohnung zu entscheiden.

Für Sie als Vermieter besonders wichtig: Der Energieausweis kann für Ihren Mieter im Allgemeinen keine Grundlage für eine Mietminderung wegen zu hoher Energiekosten sein. Nicht einmal für Altbauten besteht keine gesetzliche Verpflichtung, bestimmte Energiewerte einzuhalten. Mieter haben deshalb aus dem Energieausweis auch keinen Anspruch auf Modernisierung. Den Energieausweis müssen Sie grundsätzlich nur zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses vorlegen. Er gilt also nicht für bereits bestehende Mietverhältnisse. Aber Achtung: Verfügen Sie bis zum 1. Juli 2008 bei Neuvermietungen nicht über einen Energieausweis, können Ihnen als Vermieter Bußgelder bis zu 15.000 EUR auferlegt werden.

Die am häufigsten gestellten Fragen:

1. Was ist ein Gebäude-Energiepass?

Auf jedem Kühlschrank und jeder Waschmaschine steht heute schon eine Energie-Effizienz-Klasse (von A = sehr gut bis G = sehr schlecht), die den Energieverbrauch kennzeichnet. Für Gebäude gibt es diese Angaben bis heute noch nicht (Ausnahme: Neubauten). Dieses Manko will die Europäische Union beheben, auch, um die Anforderungen des Kyoto-Protokolls zum Klimaschutz zu erfüllen. Deshalb hat sie die Pflicht eingeführt, für jede Immobilie einen so genannten Gebäude-Energiepass auszustellen, der

• den Energie¬verbrauch von Gebäuden dokumentiert,
• verschiedene Gebäude in Sachen Energieverbrauch vergleichbar macht und
• Verbesserungsmöglichkeiten aufzeigt.

Bei dem Energiepass handelt es sich um eine Bescheinigung, die jeder Mieter für seine Wohnung und jeder Kaufinteressent für die Immobilie seines Interesses verlangen darf. Das Dokument soll dafür sorgen, den Energieverbrauch von Gebäuden vergleichbar zu machen. Es soll grundlegende Angaben über die Energiequalität der Immobilie enthalten und dabei helfen, die zukünftigen Energie- bzw. Nebenkosten abzuschätzen.

2. Ab wann wird der Gebäude-Energiepass Pflicht?

Geplant war ursprünglich, dass die entsprechende EU-Richtlinie in den Mitgliedstaaten bis spätestens zum 4. Januar 2006 in nationales Recht umgesetzt sein sollte. Sprich: Bis zu diesem Zeitpunkt sollten das bisherige Energiespar-Gesetz und die Energiespar-Verordnung (EnEV) in diesem Sinne weiter entwickelt werden.

Allerdings hat die Bundesregierung diese Richtlinie bis heute noch nicht in nationales Recht umgesetzt. Experten rechnen frühestens Ende dieses Jahres damit, dass das wirklich geschieht. Noch liegt dazu nicht einmal der Referentenentwurf vor.

Für Vermieter besteht also kein Grund zur vorzeitigen Aktion! Noch ist der Gebäude-Energiepass keine Pflicht!

3. Für welche Gebäude muss ein Energiepass ausgestellt werden?

Pflicht ist ein Energiesparpass bisher nur für Neubauten (seit 2002). Für bestehende Gebäude soll die Energiepass-Pflicht eingeführt werden unabhängig von der Nutzungsart. Geplant ist sie also für sämtliche Gebäude, gleichgültig, ob Privat- oder Geschäftshäuser. Der Energiepass wird also für Wohngebäude und gewerbliche Bauten auszustellen sein. Aber keine Sorge, Ihre selbst bewohnte Immobilie wird wohl verschont bleiben, es sei denn, Sie haben Untermieter: Verlangen können den Gebäude-Energiepass nach derzeitiger Planung der Gesetzgeber nur Mieter oder Kaufinteressenten.

Wichtig: Lassen Sie sich als Vermieter nicht verrrückt machen! Erstens: Die gesetzliche Grundlage ist noch nicht geschaffen. Zweitens: Auch wenn die Pflicht zum Energiepass eingeführt wird, heißt das nicht, dass Sie gleich einen für all Ihre Gebäude vorlegen müssen. Solange kein Kaufinteressent und kein Mieter ausdrücklich nach dem Energiepass fragt, werden Sie auch keinen vorzulegen brauchen!

4. Welche Verfahren gibt es, einen Energiepass zu erstellen?

Feldversuche haben zwei Möglichkeiten ergeben, einen Energiepass für ein Gebäude auszustellen. Noch ist aber nichts davon im Gesetz verankert. Dies sind nur Erfahrungswerte, die aller Voraussicht nach so in nationales Recht umgesetzt werden:

Die Daten für den Energiepass lassen sich auf unterschiedliche Weise erfassen. Bei der vereinfachten Variante werden bei der Hausbegehung hauptsächlich Bauteil- und Anlagetypen erfasst (also zum Beispiel die Isolierfähigkeit der Wände, eventuelle Wärmebrücken wie Rollladenkästen oder Fenstersimsen und die eingebaute Heizungsanlage). Dieses Verfahren ist kostengünstiger. Es erlaubt bereits eine recht gute Einschätzung der energetischen Qualität des Gebäudes und genügt in der Regel, um interessierte Mieter zufrieden zu stellen.

Dagegen ist die ausführliche Datenaufnahme wesentlich genauer und damit aussage¬kräftiger für Sie als Hausbesitzer. Denn hier werden konkrete Flächen-, Material- und Anlagekennwerte mit Hilfe der Baupläne erfasst. Außerdem schauen sich die Berater auch die Verbrauchs-Abrechnungen an und bewerten alle Gegebenheiten vor Ort. Angaben wie das Baujahr und die Art der Heizung, die Fenster-Abdichtung oder die Isolation von Rohren fließen zum Beispiel in diese Betrachtung ein. Natürlich ist die detaillierte Verfahrensweise teurer. Aber Sie sollten sich klar machen, dass es auch in Ihrem Interesse als Eigentümer ist, die Energiekosten im Überblick zu haben. Sie können so die Quellen möglicher Energieverschwendung direkt erkennen und Gegen¬maßnahmen ergreifen. So kann der Gebäude-Energiepass für Sie als Immobilien¬besitzer eine wertvolle Informationsquelle sein gerade in Anbetracht der ständig steigenden Preise für Gas- und Heizöl.

5. Was darf ein Energiepass kosten und wer darf ihn ausstellen?

Erfahrungswerte aus Feldversuchen zum bundeseinheitlichen Energiepass besagen, dass die Kosten in der Regel zwischen 150 € und 500 € liegen, bei größeren Gebäuden können sie natürlich auch höher liegen. Gesetzliche Vorgaben wird es hierfür wahrscheinlich keine geben. Die Kosten für den Energiepass werden durch den Aussteller und den Kunden entsprechend dem Aufwand für das jeweilige Gebäude festgelegt.

Allerdings ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht geklärt, wer überhaupt autorisiert ist, einen Energiepass auszustellen, der den gesetzlichen Anforderungen genügt. Erst die Novelle der Energiespar-Verordnung (EnEV) 2006 wird diese Fragen klären. Erst wenn die Details beschlossen sind, brauchen Sie als Vermieter sich um die Ausstellung eines Energiepasses kümmern.

6. Welchen Nutzen werden Sie davon haben?

Wichtig ist zu wissen, dass das Vorlegen des Energiepasses nicht als „automatische Pflicht“ vorgesehen ist. Voraussichtlich wird die neue Energiespar-Verordnung lediglich Mietern und Immobilienkäufern das Recht einräumen, einen Energiepass zu verlangen. Geschieht das nicht, werden sie ihn wohl auch nicht vorlegen müssen. Dennoch werden Sie bei allem Ärger über die zusätzliche Bürokratie und die zusätzlichen Kosten von der Energiepass-Pflicht auch profitieren können:

Als Verkäufer und Vermieter werden Sie den Energiepass zur Information und als Werbeargument nutzen können:
• Bei niedrigem Energieverbrauch können Sie die Energieeffizienz Ihrer Immobilie als Qualitätsmerkmal herausstellen.
• Sie bekommen einen Anhaltspunkt für die Kalkulation der Nebenkosten-Vorauszahlungen.
• Zudem erfahren Sie, mit welchen Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen Sie die Energieeffizienz Ihres Gebäudes steigern können.

Als Interessent an einer Immobilie sollten Sie den Energiepass verlangen, sobald das Gesetz dies vorsieht:
• Es wird Ihnen Transparenz und Vergleichbarkeit der Energiekosten bei den verschiedenen Objekten verschaffen.